Sdílené vlastnictví: co to je, jak se liší od obecného společného vlastnictví, výhody a nevýhody, jak se určuje podíl v bytě

Jaký je rozdíl mezi sdíleným a společným vlastnictvím a jak správně pořídit byt v těchto režimech vlastnictví – to vám řekneme v článku.

Sdílet:
Odkaz zkopírován

Byt může vlastnit ze zákona neomezený počet osob, bez ohledu na míru vzájemného vztahu. V praxi jsou běžné dva typy vlastnictví: společné spoluvlastnictví a sdílené vlastnictví. Pojďme se na ně v článku podívat.

Co je společné společné jmění

Společné vlastnictví je, když nemovitost vlastní několik lidí bez přidělení akcií. Právo společného spoluvlastnictví majetku lze získat, pokud vznik takového vlastnictví stanoví zákon. Týká se například majetku manželů a členů zemědělského podniku. Ve všech ostatních případech podle zákon, společný majetek bude sdílen.

Výhody a nevýhody společného vlastnictví

• Odpovědnost za údržbu nemovitosti je rozdělena rovným dílem mezi vlastníky, například účty za energie.
• Majetkové daně jsou také rozděleny rovným dílem mezi vlastníky.
• Každý z manželů může získat slevu na dani z nemovitosti a úrok z hypotéky na takový byt, pokud toto právo využije poprvé.

• Není možné podíl prodat, vyměnit nebo dát, pokud jsou ostatní vlastníci proti. V tomto případě je nejprve nutné formalizovat sdílené vlastnictví.
• Pokud se takový byt pronajímá, pak je třeba příjem rozdělit mezi všechny vlastníky.

Co je společné sdílené vlastnictví

Sdílené vlastnictví je, když vlastníci vlastní podíly v bytě. Akcie se mohou lišit počtem a velikostí. Například jeden vlastník má 2/3 podílu, druhý má 1/3. Existují i ​​případy, kdy jedna osoba vlastní 70 % bytu a zbývajících 30 % je rozděleno mezi více vlastníků.

Ke správě bytu v podílovém vlastnictví podepisují vlastníci smlouvu a definují v ní postup užívání nemovitosti. Dokument obvykle specifikuje, kdo má právo užívat tu či onu část nemovitosti a za jakých podmínek.

Výhody a nevýhody sdíleného vlastnictví

Výhody:

• Každý vlastník podílu na bytě má právo s ním nakládat podle svého uvážení. Může být darován, odkázán nebo prodán. Majitel ale musí před prodejem svůj záměr oznámit ostatním majitelům. A také je povinen poskytnout možnost dalším vlastníkům nabýt jeho podíl. Tak říká zákon.
• Každý vlastník má vlastnický dokument o vlastnickém právu nebo je jeho podíl jasně definován v Jednotném státním registru nemovitostí.
• Vlastník podílu má právo vpouštět do bytu nájemníky, zvát hosty a jinak legálně užívat svůj podíl na bytě bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.

Nevýhody:

• Podíly v bytě nemusí odpovídat velikosti pokojů, které lze prodat samostatně. Například v jednopokojovém bytě jsou tři vlastníci a každý má svůj podíl, který nelze vyčlenit do samostatné místnosti. Ale v praxi není vždy možné fyzicky oddělit společné prostory: kuchyň, koupelna, chodba.

Společné prostory ve sdíleném vlastnictví je obtížné rozdělit

• Pokud bude chtít jeden vlastník svůj podíl prodat nebo vyměnit a druhý akcionář s tím nebude souhlasit, bude se muset záležitost řešit soudní cestou.
• Pokud má jeden z majitelů problémy s dluhy, může se na bydlení vztahovat omezení prodeje a pronájmu. To způsobí nepříjemnosti pro ostatní vlastníky. Nebo bude podíl odebrán pro dluhy a prodán. O prostor se pak budou muset dělit další majitelé s cizími lidmi.

Jak se určuje podíl?

Nejčastěji se určuje podíl vlastníka na bytě dohodou stran. Například bratři Peter a Pavel se rozhodli, že si koupí dvoupokojový byt a budou v něm bydlet. Pavel se ale podílel velkou měrou na ceně bytu. Bratři se dohodli, že Pavel bude vlastnit 7/10 plochy bytu a Petrovi 3/10 a tato informace byla zanesena do Jednotného státního registru nemovitostí.

V některých případech majitelé zpočátku nemohou ovlivnit rozdělení podílů na bytě. K tomu obvykle dochází, když se majetek dědí ze zákona. Ale dědicové mají právo podíly později přerozdělit.
Ve výpisech z Jednotného státního registru nemovitostí jsou části definovány jako aritmetické podíly, nikoli jako procenta. Protože druhá metoda je plná účetních chyb, například při výpočtu daně z nemovitosti pro fyzické osoby nebo nákladů na služby. Z tohoto důvodu se lze v praxi setkat s nestandardními akciemi, například 26/107. Nejčastěji to znamená, že celková plocha bytu je 107 metrů čtverečních a konkrétní majitel vlastní pokoj o rozloze 26 metrů čtverečních. Bytový zákoník Ruské federace však obsahuje omezení při určování podílů v obytných prostorách – takový podíl nesmí být menší než 6 metrů čtverečních.

Pro podporu při nákupu a prodeji nemovitosti můžete kontaktovat agenty Samolet Plus.

Co je skutečný a ideální podíl

Skutečný je podíl, který lze fyzicky oddělit od ostatních částí. Například je zde dvoupatrový dům. Vlastníci si mohou rozdělit izolované místnosti podle pater. To budou skutečné akcie.

Ne každý podíl v bytě lze přidělit, vhodné jsou pouze skutečné

Ideální podíl má jakoukoli zlomkovou hodnotu a nemusí odpovídat konkrétní místnosti v obytném domě. Například 1/3 podílu na dvoupokojovém bytě je neúměrná ploše místností a nelze ji přidělit v naturáliích. Majitelé se v tomto případě dohodnou, jak budou byt využívat.

Jak koupit podíl v bytě

K nakládání s akciemi, vlastník měl zaslat ostatním spoluvlastníkům výzvu s nabídkou odkoupení jejich podílu, jeho velikosti a ceny, jakož i dalších podmínek prodeje. Oznámení nutně musí být zasláno prostřednictvím notáře nebo telegramem, nebude fungovat.

Ostatní majitelé mají měsíc na to, aby se rozhodli, zda koupí nebo odmítnou. Pokud není odpověď, pak může být podíl prodán třetím stranám. Cena ale nesmí být nižší, než jakou nabídl spoluvlastníkům, a stejné musí být i podmínky prodeje. Při nedodržení těchto pravidel mají spoluvlastníci právo napadnout transakci u soudu do tří měsíců ode dne jejího uzavření. Z tohoto důvodu je třeba při koupi podílu na bytě vyžadovat od prodávajícího potvrzení, že podíl byl nabídnut za obdobných podmínek dalším spoluvlastníkům a ti jej odmítli koupit.
Pokud byl podíl prodán, pak dohoda nutný ověřte to u notáře, který může nemovitost také znovu zaregistrovat v Rosreestr. Jsou zde ale výjimky, například při prodeji celého bytu v podílovém vlastnictví stačí dodržet písemnou formu dohody. Obdobná pravidla platí při výkupu podílu bytu pro státní a obecní potřeby.

Obecně platí, že transakce týkající se akcií bytu musí být notářsky ověřena.

Jak koupit byt do spoluvlastnictví

Pokud chcete koupit byt do bezpodílového spoluvlastnictví např. mezi manžely, pak bude jeden z nich uveden jako prodávající a druhý musí dát notářsky ověřený souhlas s prodejem.

Byt ve spoluvlastnictví lze na kupujícího převést pouze jako celek. Pokud chce prodávající prodat pouze svůj podíl, pak je třeba nemovitost nejprve převést do podílového vlastnictví, a teprve poté prodat.

možných rizicích

Hlavním rizikem koupě bytu do podílového spoluvlastnictví jsou nároky spoluvlastníka, pokud je transakce provedena bez jeho souhlasu. Například Štěpán prodal Michailovi byt, ale jeho žena Julia se o tom později dozvěděla. Nemovitost byla zakoupena za trvání manželství a je společným majetkem. Manželka Julia do jednoho roku od data prodeje může podat žalobu o uznání transakce za neplatnou. Byt bude vrácen manželům a kupující Michail dostane své peníze zpět.

Výpis USRN neuvádí, zda je majitel ženatý. Při nákupu nemovitosti je třeba se podívat na rodinný stav prodávajícího v cestovním pase. Tato metoda však neposkytuje spolehlivé informace, protože není nutné dávat na průkaz totožnosti oddací značku. Proto je bezpečnější provádět nákupy a prodeje prostřednictvím notáře. Bez notářsky ověřeného souhlasu manžela transakci nedokončí.
A další riziko: manželé se rozvedli, ale majetek zůstal společný a nepřidělovaly se z něj žádné podíly. Ale v tomto případě stále kupující zůstane s koupenou nemovitostí, ale bude ztrácet čas řízením. A bývalí manželé se budou muset sami rozhodnout, jak si výtěžek rozdělí Pokud budete chtít koupit byt do bezpodílového spoluvlastnictví například od manželů, pak bude jeden z nich uveden jako prodávající a druhý musí dát notářsky ověřený souhlas s prodejem.

Byt ve spoluvlastnictví lze na kupujícího převést pouze jako celek. Pokud chce prodávající prodat pouze svůj podíl, pak je třeba nemovitost nejprve převést do podílového vlastnictví, a teprve poté prodat.

možných rizicích

Hlavním rizikem koupě bytu do podílového spoluvlastnictví jsou nároky spoluvlastníka, pokud je transakce provedena bez jeho souhlasu. Například Štěpán prodal Michailovi byt, ale jeho žena Julia se o tom později dozvěděla. Nemovitost byla zakoupena za trvání manželství a je společným majetkem. Manželka Julia do jednoho roku od data prodeje může podat žalobu o uznání transakce za neplatnou. Byt bude vrácen manželům a kupující Michail dostane své peníze zpět.

Výpis USRN neuvádí, zda je majitel ženatý. Při nákupu nemovitosti je třeba se podívat na rodinný stav prodávajícího v cestovním pase. Tato metoda však neposkytuje spolehlivé informace, protože není nutné dávat na průkaz totožnosti oddací značku. Proto je bezpečnější provádět nákupy a prodeje prostřednictvím notáře. Bez notářsky ověřeného souhlasu manžela transakci nedokončí.

A další riziko: manželé se rozvedli, ale majetek zůstal společný a nepřidělovaly se z něj žádné podíly. Ale v tomto případě stále kupující zůstane s koupenou nemovitostí, ale bude ztrácet čas řízením. A bývalí manželé se budou muset sami rozhodnout, jak si výtěžek rozdělí.

Klíčové rozdíly mezi společným společným a sdíleným vlastnictvím

Jaký je rozdíl mezi formami vlastnictví: