Nová pravidla pro majitele bytů: jak se vyhnout pokutě za pronájem bytu a platit daně z příjmu?

Musíte platit daň při pronájmu bytu a co se stane, když tak neučiníte?

• Pokud není daň zaplacena včas, bude za každý den prodlení účtována pokuta podle vzorce: částka daně vynásobená 1/300 sazby centrální banky a počet dnů prodlení.
• Za pozdní podání daňového přiznání se ukládá pokuta ve výši 5 % z částky daně za každý měsíc prodlení. Pokuta nesmí být nižší než 1 tisíc rublů a vyšší než 30 % zaplacené daně.
• Nezaplacení daní lze vymáhat u soudu, a to i na úkor majetku pachatele.
• Daňové úniky ve velkém rozsahu (nejméně 2,7 milionu rublů za 3 roky) a obzvláště velkém rozsahu (od 13,5 milionu rublů za 3 roky) se trestají pokutou ve výši 100 až 500 tisíc rublů, nucenými pracemi a odnětím svobody na 6 měsíců až 3 roky.

Mnoho lidí kupuje nemovitosti s úmyslem je pronajímat. Majitelé, kteří své domy pronajímají, však často přehlížejí nutnost platit daně z příjmů, které obdrží.

Kromě toho čelí úkolu zvolit optimální organizační a právní formu pro provozování tohoto podniku, která jim umožní zvýšit zisky, a také přesně vypočítat daňové povinnosti a naplánovat možná rizika.

V případě odhalení daňových úniků hrozí pronajímateli pokuta od Federální daňové služby ve výši 20–40 % z nezaplacené daně. Dále se účtují pokuty za každý den prodlení ve výši 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace (v současnosti 21 %).

Jak výhodně formalizovat příjem z pronájmu bytu? Možnost samostatné výdělečné činnosti.

OSVČ je optimálním režimem, pokud je bydlení pronajímáno fyzické osobě. Sazba daně se v tomto případě rovná 4%.

Pokud pronajímáte bydlení právnické osobě nebo fyzické osobě podnikateli, sazba se stává 6%Zároveň by příjem osoby samostatně výdělečně činné neměl být vyšší 2,4 milionu rublů.

Pokud pronajímáte více nemovitostí, celková cena za ně nepřesáhne 200 tisíc rublů.

Pokud je váš příjem vyšší, samostatná výdělečná činnost již nebude vhodná. Doporučujeme zvážit jiné možnosti.

Naši klienti obdrží od banky kladné rozhodnutí
Půjčka s nízkou úrokovou sazbou

Pronájem bytu jako OSVČ

Individuální podnikatel má právo pronajímat bydlení, ale tento režim vyžaduje více reportů a dokumentace.

V některých případech je však tato možnost nejvýhodnější.

Při registraci individuálního podnikatele byste si měli zvolit daňový režim: zjednodušený systém – USN nebo patent.

Sazba daně se rovná 6 % z příjmu (zjednodušený daňový systém „Příjem“) nebo fixní ceně patentu v závislosti na regionu.

Je třeba poznamenat, že Federální daňová služba spustila kalkulačku pro výpočet výdajů při pronájmu konkrétního bytu.

Výhody pro velké rodiny v roce 2025: Plány Státní dumy
Další informace

Pronájem bytu o rozloze 32 metrů čtverečních v režimu individuálního podnikatele například v Moskvě na 11 měsíců bude stát daňovou platbu méně než 6 tisíc rublů a v Novosibirsku méně než 1,5 tisíce.

Pronájem bytu od fyzické osoby

Pokud se nechcete registrovat jako fyzická osoba podnikatel nebo osoba samostatně výdělečně činná, máte právo uzavřít nájemní smlouvu a zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %.

Mějte na paměti, že částka, kterou obdržíte po zaplacení daně, není čistý zisk. Nájemce může poškodit nemovitost, opravy mohou zastarat a vyžadovat modernizaci a cena bydlení se může snížit. První problémy se řeší placením a srážkou daně z nemovitosti, zatímco druhé problémy zahrnují výdaje na opravy nebo snížení ceny nájemného.

Rádi bychom vám také připomněli, že výhoda umožňující neplatit daně z prodeje nemovitosti je k dispozici těm, jejichž příjem z prodeje je nižší než 1 milionu rublů s funkčním obdobím 5 let (pokud byl byt zděděn nebo privatizován po obdržení darem od příbuzných, pak od 3 let).

Pokud je nemovitost využívána ke komerčním účelům, její prodej je spojen s daní ve výši 6 %.

Jak platit daně z pronájmu bytu?

• Uzavřete nájemní (pronájemní) smlouvu. Legalizujte pronájem bytů, tj. formalizujte smluvní vztahy s nájemníky – to prokáže zákonnost vašeho jednání. Smlouva se zpravidla podepisuje na 11 měsíců – s takovou dobou nevyžaduje registraci v Rosreestru.
• Podejte prohlášení. Prohlášení 3-NDFL můžete podat na webových stránkách finančního úřadu, osobně v kanceláři FTS nebo v MFC. Musí to být provedeno do 30. dubna roku následujícího po roce, ve kterém vlastník nemovitosti obdržel příjem od nájemníků. Osoby samostatně výdělečně činné mohou svůj příjem vykázat v aplikaci Moje daň. Individuální podnikatelé v zjednodušeném daňovém systému musí podat prohlášení do 25. dubna a v obecném daňovém systému do 30. dubna. Prohlášení není pro patent vyžadováno.
• Zaplaťte daň. Fyzická osoba musí zaplatit daně do 15. července roku následujícího po vykazovaném roce. Sazba daně je 13 % pro příjmy do 2,4 milionu rublů. Osoba samostatně výdělečně činná platí daň měsíčně – do 28. Sazba závisí na statusu nájemce (fyzická nebo právnická osoba). Individuální podnikatelé musí platit daně čtvrtletně.

Přečtěte si také
zabezpečení

Během letních prázdnin a cest se obvykle zvyšuje počet vloupání do bytů. Majitelé často nejsou doma a zločinci mají větší šanci dostat se do cizího domu. Nikdo se nechce ocitnout v situaci, kdy dojde k vloupání do bytu, povodni nebo požáru. Povíme vám, jak ochránit svůj byt nebo dům před zloději.

Úvěroví makléři se stali důležitým spojem mezi bankami a dlužníky. Mnoho klientů se ptá: „Proč chodit ke zprostředkovateli, když můžete jít přímo do banky?“ Ve skutečnosti pro tento systém existují ekonomické i praktické důvody.

Daně, srážky, zákony

V roce 2025 vstoupil v platnost nový zákon (č. 307-FZ). Tento zákon zavedl pojem „úpravy pozemků“. Úpravy se považují za přípravu pozemku k využití v souladu s jeho zamýšleným účelem. Pokud pozemek není upraven, riskuje vlastník ztrátu svého majetku. Prozradíme vám, v jakých případech vlastníci pozemků riskují svůj majetek a jak se vyhnout jeho zabavení.

Peníze, které majitelé bytů získají z pronájmu, musí platit daň. Majitelé bytů si někdy myslí, že pokud sami neukážou své příjmy, nikdo se o nich nedozví. V praxi však Federální daňová služba často zjistí daňové úniky. Pak musí pronajímatelé převádět nejen nezaplacené částky, ale i penále a pokuty.

Řekneme vám, jak se Federální daňová služba dozví o neoficiálním pronájmu bytů, co hrozí těm, kteří nezaplatili daně, a co by se mělo dělat, když se o pronájmu bydlení dozvíte.

Jak Federální daňová služba zjistí, že někdo neoficiálně pronajímá byt?

Bezhotovostní platba

Majitelé bytů dostávají peníze za nájem ve většině případů převodem na kartu. To neznamená, že každý, komu jsou zasílány nějaké finanční prostředky, může být podezřelý. Například ti, kterým rodiče měsíčně převádějí určitou částku na kartu jako pomoc, nebo ti, kteří vybírají peníze na dárky pro členy týmu. Ale dostávat na účet každý měsíc stejnou částku může být alarmující.

Federální daňová služba nesleduje převody na karty ručně – děje se tak automaticky pomocí technologie. Pokud však systém identifikuje převody, které by mohly být potenciálně skrytým příjmem, zaměstnanci Federální daňové služby jsou již zapojeni do ověřování.

Kromě toho může Federální daňová služba při kontrole požádat banku, aby poskytla informace o pohybu finančních prostředků prostřednictvím účtů za poslední tři roky. Pokud jsou po určité období na účtu účtenky od jedné osoby, může jej správce daně nejprve kontaktovat a zjistit, proč peníze převádí. Pokud se skutečně jedná o nájemce bytu, mohou zaměstnanci navíc požadovat:

• nájemní smlouva, pokud byla sepsána;
• účtenky potvrzující přijetí peněz vlastníkem bytu, pokud je vlastník nemovitosti vyhotovil.

Zveřejňování inzerátů

Majitelé obvykle zveřejňují inzeráty na pronájem bytů – je to vzácné, když se nájemníci najdou prostřednictvím přátel, kolegů nebo příbuzných. Pokud oficiálně nepracujete jako realitní makléř, ale inzeráty s nabídkami pronájmu bydlení jsou pravidelně zveřejňovány na vaše jméno a s vaším telefonním číslem, může to být důvod ke kontrole.

Stejně jako v případě účtenek na kartě nejsou reklamy manuálně sledovány. Automatický systém pomáhá při identifikaci daňových neplatičů. Na základě kontroly systém spáruje a identifikuje ty, kteří mohou nemovitost pronajímat, ale neplatí daně a nejsou realitní kanceláří. Dále jsou do kontroly zapojeni zaměstnanci Federální daňové služby. V některých případech mohou dokonce zavolat majiteli, představit se jako potenciální nájemce a přijít si byt prohlédnout.

Nemusíte si myslet, že si můžete pronajmout byt přes realitní kancelář a nemusíte se bát. Realitní kanceláře mohou také pravidelně kontrolovat, aby dostávaly informace o tom, které byty jsou k pronájmu a kdo jsou jejich majitelé. Poté se u konkrétních vlastníků kontroluje, zda podávají přiznání k dani z příjmu nebo platí daň.

Údaje o vlastnických právech od Rosreestr

Informace o všech majitelích nemovitostí jsou obsaženy v jediném registru. Podle ustanovení daňového řádu Ruské federace Rosreestr v určitých intervalech předává Federální daňové službě údaje o nemovitostech, které jsou v systému, a jejich vlastníkech. V první řadě je to nutné pro stanovení nutnosti zaplacení daně z nemovitosti a její výše. Kromě toho však Federální daňová služba může hodnotit ty, kteří zaregistrovali vlastnictví dvou nebo více objektů. Skutečnost, že člověk má například dva nebo tři byty, nesvědčí o neformálním pronájmu. Lidé mohou kupovat byty na investici, kupovat nemovitosti pro děti nebo jejich rodiče. Ale vlastníky několika nemovitostí lze selektivně kontrolovat, zejména na základě pravidelných příjmů na účet od možných nájemců.

Informace od správcovských společností, okresních policistů a sousedů

Informace o tom, že někdo pronajímá byt a skrývá daně, mohou pocházet od jiných lidí.

V případě problémů s údržbou bydlení nebo plateb může správcovská společnost obdržet stížnost. Například, když majitel bytu dlouho nedostal platbu za bydlení a komunální služby, když nashromáždil velký dluh na platbách za velké opravy. Pokud má správcovská společnost zároveň informace o tom, že majitel bytu pronajímá bydlení a pobírá příjem, může se to stát důvodem pro stížnost u Federální daňové služby.

Není povinností okresního policisty zjišťovat pronajímatele, kteří se vyhýbají placení daní. Mohou však takové informace předávat Federální daňové službě, například při identifikaci občanů jiných států, kteří se nezaregistrovali, při podávání prohlášení od sousedů o porušování veřejného pořádku těmi, kteří žijí v bytě.

Informace od sousedů většinou přicházejí v situacích, kdy nejsou spokojeni s chováním nájemníků. Stížnosti lze například zasílat, pokud jsou hluční, pořádají večírky, odpadky na ulici nebo kouří ve vchodu. Také důvodem reklamace může být vytopení bytu, zejména pokud jeho majitel odmítá problém řešit a způsobenou škodu nahradit.

Informace z migračních služeb

Daňová služba aktivně využívá databázi migrační služby – informace, na které adrese jsou registrováni cizinci dočasně pobývající v tuzemsku. Zvláštní pozornost finančních úřadů mohou upoutat tzv. „gumové“ byty, ve kterých podnikaví majitelé registrují několik desítek osob najednou. V tomto případě lze mluvit nejen o daňových únicích, ale také o nelegálních výdělcích, které majitelé dostávají za dočasnou registraci.

Informace od organizace, která pronajímá bydlení pro své zaměstnance

Pokud společnost pronajímá bydlení pro jednoho nebo více zaměstnanců a oficiálně vykazuje výdaje, může to být důvodem ke kontrole Federální daňové služby. Pokud finanční úřad vidí na jedné straně výdaje na úhradu nájmu bytu, ale nemá vykazovaný příjem od vlastníka bytu, určitě to prověří.

Informace pocházejí od samotných nájemníků

Informace o tom, že někdo neoficiálně pronajímá byt, může přijít i od nájemníků. Obvykle je důvodem pro kontaktování finančního úřadu neshoda mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem. Například když se majitel rozhodne zvýšit nájem, když se vyjadřuje ke špíně v bytě nebo k chování nájemníka. Nebo v případech, kdy majitel nemovitosti žádá o urychlené vystěhování z bytu.

Existuje mnoho situací, kdy se Federální daňová služba dozví o neoficiálním pronájmu bytu a daňovém úniku. Abyste se nemuseli bát, že vás přistihnou, je lepší pronájem formalizovat a zaplatit daň.

Jak může IRS prokázat, že neplatím daně?

To lze provést několika způsoby, například:

• podle výpovědí svědků. Svědky mohou být samotný nájemce, sousedé, zaměstnanci správcovské společnosti, realitní makléř, jehož prostřednictvím vlastník nemovitost pronajímá;
• účtenky potvrzující, že pronajímatel přijal peníze za byt, které může poskytnout nájemce;
• uzavřenou nájemní smlouvu. Může být požadováno od osoby pronajímající bydlení nebo společnosti pronajímající byt pro zaměstnance;
• výpis z bankovního účtu majitele bytu, který jej pronajímá a přijímá od nájemce bezhotovostní platbu.

Často se majitelé domů snaží vyjednávat s nájemníky. Nabízejí například snížení nákladů na nájem, ale v reakci na to žádají, aby nemluvili o tom, co platí za ubytování. Ale zpravidla, když zaměstnanci Federální daňové služby přímo kontaktují nájemníky, řeknou vše tak, jak to skutečně je.

Co se stane, když Federální daňová služba zjistí, že skrývám příjem?

Důsledky zjištění finančního úřadu o daňovém úniku mohou být následující:

• budete muset zaplatit daň, která nebyla převedena. Lhůta se bere na základě dostupných údajů, např. svědeckých výpovědí, výpisů z účtu, uzavřené smlouvy nebo příjmu peněz. Při oficiálním pronájmu bytu si majitelé mohou ze zákona snížit daň, například pronajímají bydlení jako OSVČ a platí 4 %. Ale pokud je daň zaplacena po úniku, budete muset zaplatit 13% z přijatých peněz. A pokud se ukáže, že vlastník bytu je nerezident, pak 30 %;
• bude nutné platit pokuty. Pro jejich výpočet se výše nezaplacené daně vynásobí 1/300 sazby Centrální banky Ruské federace a počtem dnů prodlení. Čím delší je tedy období daňových úniků, tím vyšší je výše sankcí;
• Za pozdní podání daňového přiznání budete muset zaplatit pokutu. Pokuta je 5 % z nezaplacené částky, ale nesmí být nižší než 1 tisíc rublů;
• Za zmeškání lhůty pro zaplacení daně budete muset zaplatit pokutu. Je to 20 % z částky, která nebyla převedena do rozpočtu. Pokud se ale prokáže, že majitel bytu prostředky vědomě nepřevedl, může být pokuta až 40 % z nezaplacené částky.

Kromě pokut a penále za neplacení daní a pozdní podání přiznání budete muset zaplatit pokutu za provozování podnikatelské činnosti bez registrace. Pokuta se pohybuje od 500 do 2000 rublů.

Co dělat, když mě chytí

Pokud se ukáže, že jste si pronajali byt a vyhnuli se daním, měli byste udělat následující:

• přijďte na úřad Federální daňové služby, když budete vyzváni, abyste objasnili okolnosti;
• odpovídat na otázky daňových úředníků. Je lepší, když jsou tyto odpovědi uvedeny písemně.

Pokud existují důkazy o tom, že jste byt skutečně pronajímali a pobírali příjem, je lepší to nepopírat a nesnažit se dokázat opak. Obvykle v takových případech finanční úředníci nabízejí, že daň a všechny příslušné pokuty zaplatí dobrovolně. Pokud majitel bytu kategoricky nesouhlasí s přiznáním, že byt pronajímal a nevykazoval příjmy, půjde případ k soudu. Pokud soud rozhodne ve prospěch Federální daňové služby a prokáže se, že se vlastník nemovitosti vyhýbal placení daní, budou daně, penále a pokuty vybírány násilně. Například určité procento z platu může být použito k zaplacení požadované částky.

Kolik zaplatíte, pokud je pronájem bytu legální?

Nejlepší způsob, jak se nebát přistižení za daňový únik, je oficiálně pronajmout svůj byt. Majitel domu si podle zákona může vybrat druh činnosti, který mu vyhovuje, a daňový režim, který potřebuje. Můžete se například jednoduše přihlásit jako jednotlivec. Ale v tomto případě budete muset zaplatit nejvyšší procento daně – 13% z částky přijaté jako příjem. Pokud vlastník bytu žije v Rusku méně než 183 dní v roce, bude také považován za nerezidenta. V tomto případě bude částka daně ještě vyšší – bude činit 30 %.

Další, ekonomičtější možností je zaregistrovat se jako samostatný podnikatel. Pokud chcete, můžete si vybrat daňové systémy, které vám umožní platit méně, například:

• zjednodušený daňový systém. Na to můžete zaplatit 6% z přijatého příjmu. Můžete také poukázat 15 % z příjmů stanovených po odečtení nákladů, které poplatník vynaložil na podnikání;
• patentový daňový systém. Na něm majitel bytu odvede 6 % z částky, kterou si plánuje ve zdaňovacím období vydělat.

Pozor: jednotliví podnikatelé musí navíc platit pojistné, jehož výše se každý rok mění. V roce 2024 je pevný příspěvek pro jednotlivé podnikatele 49 500 rublů.

Další formou podnikání, kterou lze využít, je samostatná výdělečná činnost. Daň bude:

• 6 % za předpokladu příjmu od právnických osob. Pokud například pronajmete byt firmě, jejíž zaměstnanci v něm budou bydlet;
• 4 % při pronájmu bydlení fyzickým osobám.

Upozorňujeme, že celkový roční příjem osob samostatně výdělečně činných by neměl přesáhnout 2,4 milionu rublů.