Jak vypočítat plochu domu – v reálném čase

Jaký je rozdíl mezi podkrovím a podkrovím, je otevřená terasa zahrnuta do celkové plochy domu, proč se počet podlaží a počet podlaží liší, co nahradilo technický list a jak podvádět při navrhování umístění lázeňského domu – v novém článku projektu „Dům v centru pozornosti“. Katastrální inženýr Liliya Aleksandrovna Kupchikhina nám pomáhá zjistit, které prvky jsou zahrnuty do celkové plochy domu a které ne. Vyzbrojeni těmito informacemi si můžete předem naplánovat, kde na místě umístíte lázeňský dům nebo garáž, jak rozmístíte obytné podlahy a zda se rozhodnete postavit samostatný altán místo terasy s čajovým stolem.

Ne technický pas, ale technický plán

Chcete-li zaregistrovat nově postavený dům a zaregistrovat jeho vlastnictví, musíte si objednat jeho technický plán. V něm bude mimo jiné uvedena plocha domu.

Do roku 2013 jste k registraci domu potřebovali technický pas (vypracoval ho Bureau of Technical Inventory, BTI), bez něj nebylo možné zaregistrovat majetek a získat k němu práva. Od 1. ledna 2013 již není k zápisu domu potřeba osvědčení o registraci. Nyní se pro účely katastrálního operátu připravuje dokument jiného typu – technický plán a každý katastrální inženýr, který se při své činnosti řídí zákonem č. 221-FZ „O katastrálních činnostech“, má právo nakreslit to.

Technický pas stále neupadá v zapomnění: například některé banky stále vyžadují jeho poskytnutí, aby mohly požádat o hypotéku na dům nebo byt (a tím zahazují práci ZISZ).

Technický plán tedy obsahuje informace o hlavních charakteristikách vašeho domu, včetně jeho souřadnic, počtu pater a materiálu stěn. Nechybí ani půdorysy. Podobu technického plánu a výčet toho, co má obsahovat, upravuje vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje č. 953.

Plocha vašeho domova, ze které budete následně platit daň, je určena přesně v souladu s technickým plánem. Jak se bude počítat, jasně upravuje řada dokumentů. Katastrální inženýři, kteří po výstavbě sepisují technický plán, se při určování plochy domu řídí nařízením Federální služby pro státní registraci, katastr a kartografii ze dne 23. října 2020 č. P 03/93 – zveřejněné vydání na odkazu budou platné od 1. ledna 2021, jedná se o nejnovější verzi těchto pravidel. Mezitím je v platnosti Příkaz č. 90 ze dne 1. března 2016 (ve znění z roku 2018). Rozdíly mezi těmito dvěma objednávkami jsou nevýznamné a netýkají se především měření plochy domu, ale výpočtu chyb.

Všechno uvnitř zdí je zahrnuto v oblasti.

Obecně řečeno, plocha vašeho domova se měří vnějšími stěnami. Katastrální inženýr, který přijede na místo, proměří dům zvenčí pomocí satelitního geodetického měření. Změří se v podstatě celý obrys budovy zvenčí – a vše uvnitř bude zdaněno. Pokud tedy například plánujete postavit dům s půlmetrovými příčkami mezi kuchyní a obývacím pokojem, připravte se na to, že plocha naměřená katastrálním inženýrem nebude odpovídat tomu, co naměříte metrem uvnitř budova.

Plocha vašeho domu, ze které budou vypočítány daně z nemovitosti, bude zahrnovat celkovou plochu všech podlaží, včetně:

• tloušťka stěn a příček;
• plocha schodišťových stupňů a ramen mezi schody;
• plocha spíží, lodžií, verand, teras, arkýřů atd.;
• plocha přízemí, suterénu nebo podkroví;
• prostor vany a garáže v případě, že nemohou vykonávat své funkce mimo dům (například mají společnou zeď s domem).

Katastrální inženýr Liliya Kupchikhina varuje:

— Při přípravě dokumentů, když je určena konečná plocha domu, jsou lidé často překvapeni: proč se ukázalo, že je to tolik? Vždyť to plánovali úplně jinak. Faktem ale je, že v myslích mnoha lidí stále existují pravidla z těch dob, kdy se oblast ještě dělila na obytnou a nebytovou (např. chodba a koupelna byly považovány za nebytové prostory a obývací pokoj a dětský pokoj byl považován za obytný). Nyní ale podle zákona k takovému dělení nedochází. Plocha vašeho domova se počítá jako celek a určuje se jako součet podlahových ploch. A podlahová plocha se počítá z vnějších stěn zevnitř po obvodu.

Ukazuje se, že bez ohledu na to, jak silné jsou stěny a příčky zevnitř, to vše nijak nezmenší plochu vašeho domova. Zajímavá nuance: ve srovnání s dříve používanou metodou výpočtu se plocha domu nyní zvětšuje. To znamená, že občané platí více daní z registrovaných nemovitostí.

Jak se bude vypočítávat daň z nemovitosti v závislosti na lokalitě?

Mimochodem, o daních. V souladu s Čl. 403 daňového řádu Ruské federace „základ daně pro obytnou budovu je stanoven jako její katastrální hodnota snížená o katastrální hodnotu 50 metrů čtverečních z celkové plochy této obytné budovy“.

A pokud mají majitelé domu (tedy vy) tři a více nezletilých dětí, pak se ze základu daně „odebere“ dalších 7 metrů čtverečních na každé dítě. Důležité: jakmile váš dědic dovrší 18 let, přestává na něj tato relaxace platit. A pokud po oslavě jeho narozenin zůstanou jen dva nezletilí, výhoda pro ně se také ruší.

Daň z již postaveného domu zapsaného v katastru nemovitostí lze později vypočítat pomocí daňové kalkulačky Federální daňové služby Ruska (budete si však muset předem připravit katastrální číslo nemovitosti – je nepravděpodobné, že budete si to pamatovat nazpaměť).

Co není zahrnuto v ploše domu?

Podle příkazu P/0393 Federální služby pro státní registraci, katastr a kartografii ze dne 21. října 2020, který vstoupí v platnost 1. ledna 2021, nebudou do celkové plochy domu zahrnuty následující plochy: :

• podzemí pro větrání a technické podzemí (prostor mezi základem a podlahovými krytinami);
• nevyužité a technické podkroví (prostor mezi stropem horního podlaží a střechou);
• vestibul;
• veranda;
• vnější otevřené schodiště a rampa;
• nebytové inženýrské sítě s vertikálními (v kanálech, šachtách) a horizontálními (v mezipodlažním prostoru) rozvody;
• prostor pod topením kamny (nebo krbem). V tomto případě by kamna nebo krb neměly být dekorativním prvkem – měly by nést přímou funkční zátěž.

Pro informaci: vestibul v příloze SNiP 2.08.01-89 je definován jako průchodový prostor mezi dveřmi, který slouží k ochraně před pronikáním studeného vzduchu, kouře a pachů při vstupu do budovy, na schodiště nebo do jiných prostor.

Pozor: půda a půda není totéž, proto se při plánování projektu domu hned rozhodněte, zda bude prostor mezi posledním patrem a střechou obyvatelný. Podkroví je za prvé považováno za samostatné patro (nezapomeňte, že maximální povolený počet podlaží v jednotlivém domě je 3) a za druhé je zahrnuto do celkové plochy obytného domu. Podkroví není zahrnuto do plochy a neslouží k bydlení: řada majitelů si ho zařizuje například jako prostor pro uskladnění něčeho užitečného nebo podél něj položí technologické linky. Co si vyberete – musíte se rozhodnout před zahájením výstavby.

Liliya Kupchikhina mluví o tom, jak naplánovat lázeňský dům nebo garáž tak, aby nebyly zahrnuty do oblasti domu:

— Stálou otázkou je, zda je lázeňský dům zahrnut do oblasti domu. Ano, zapne se, pokud od něj nelze dům oddělit, aniž by to ovlivnilo jeho funkčnost. Objasňuje také, zda je garáž zahrnuta do plochy domu. Pokud má například lázeňský dům nebo garáž alespoň jednu stěnu společnou s domem a stojí na stejném základu, znamená to, že tvoří s domem jeden celek a započítávají se do jeho celkové plochy. Pokud je nechcete zahrnout do své daňové oblasti, má smysl je postavit jako samostatně stojící nemovitosti s vlastními čtyřmi stěnami.

Jaké existují typy podlah?

Podle SNiP 2.08.01-89 existují jasné definice upravující, co je považováno za podlahu obytné budovy a co ne.

To znamená, podkroví (zahrnuto v ploše, obyvatelné) – patro v půdním prostoru. Jeho fasáda je zcela nebo částečně tvořena povrchem šikmé nebo šikmé střechy. Rovina střechy a fasády by se neměla protínat výše než 1,5 metru od úrovně podlahy. Obyvatelnost podkroví je tedy omezena na jeden a půl metru výšky (maximálně).

Nad přízemím (zahrnuto v oblasti, obydleno) má úroveň podlahy místnosti ne nižší než plánovaná úroveň terénu (a ta se zase měří od slepé oblasti).

Suterén (počítáno v ploše, obyvatelné) – podlaží, jehož úroveň podlahy je pod plánovanou úrovní terénu o více než polovinu výšky místnosti.

přízemí (zahrnuto v ploše, obyvatelné) – podlaží, jehož úroveň podlahy je nižší než plánovaná úroveň terénu o výšku nejvýše poloviny výšky areálu.

Technická podlaha (nezohledněno v oblasti, neobydlené) – podlaha pro umístění inženýrských zařízení a pokládku komunikací; může být umístěn ve spodní (technické podzemí), horní (technické podkroví) nebo ve středních částech objektu.

A z celé této rozmanitosti se do celkové plochy domu rozhodně nezapočítává pouze technická podlaha, proto buďte opatrní při sestavování projektu domu.

Mimochodem, nezaměňujte počet podlaží ve vašem domě a jeho počet podlaží. Nedivte se, ale to jsou různé věci. Rosreestr k tomuto tématu uvádí, že Jednotný státní registr nemovitostí zohledňuje informace o všech podlažích – podzemních i nadzemních. Při určování počtu podlaží budou zohledněna všechna nadzemní podlaží včetně technického, podkroví a suterénu (je-li vrchol jeho podlaží alespoň o 2 metry vyšší než plánovaná úroveň terénu). Počet pater však může být větší, protože se zde bere v úvahu podzemní, suterén, jakýkoli suterén a všechna ostatní podlaží.