Minimální plocha prostor v bytě: co je důležité vědět při přestavbě | Blog společnosti Alkis

Při navrhování přestavby je důležité zohlednit nejen konstrukční prvky budovy, ale také regulační požadavky na rozlohu prostor. Jsou zaznamenány v SP 54.13330.2022 – aktuální verzi souboru pravidel „Bytové domy“. Porušení norem je jedním z častých důvodů pro odmítnutí schválení projektu, i když se přestavba z hlediska domácnosti jeví logická.

Pojďme zjistit, jaké minimální plochy jsou stanoveny pro obytné a pomocné prostory, jak ovlivňují přijatelné možnosti přestavby a jaké chyby majitelé nejčastěji dělají.

Minimální plocha prostor v bytě

Podle odstavce 5.11 SP 54.13330.2022 musí být rozměry obývacích pokojů a technických místností v bytě stanoveny s ohledem na ergonomické požadavky a umístění potřebného vybavení a nábytku v bytě.

Byly stanoveny následující minimální standardní oblasti:

Společný obývací pokoj:

• nejméně 14 m² v jednopokojovém bytě;
• nejméně 16 m² v bytech se dvěma nebo více obývacími pokoji.

• nejméně 8 m²,
• 10 m², pokud je zajištěno ubytování pro dvě osoby.

Kuchyňský kout v kuchyni s jídelnou:

• nejméně 5 m² (v jednopokojových bytech).

Pro podkroví nebo místnosti se šikmými obvodovými konstrukcemi:

• Je přípustné navrhnout ložnici a kuchyň o rozloze 7 m², pokud je společný obývací pokoj (obývací pokoj) alespoň 16 m².

Jak tyto normy ovlivňují přestavbu?

Předpisy omezují možnost vlastníka dělit nebo slučovat prostory.

Zde jsou některé typické scénáře:

1. Rozdělení místnosti na dvě části. Pokud chcete rozdělit jednu velkou místnost na dvě, každá z nich musí mít okno a plochu alespoň 8 m². Vytvoření „ložnice“ o rozloze 6–7 m² je porušením. Takový projekt bude při kontrole zamítnut.
2. Rozšíření jedné místnosti na úkor druhé. Oblíbený scénář: zvětšení plochy ložnice nebo obývacího pokoje na úkor sousední místnosti – například zmenšení druhé místnosti na 6-7 m². V praxi se takové projekty neschvalují, protože minimální plocha samostatného obývacího pokoje je 8 m². I když je druhá místnost formálně zachována, ale její plocha se zmenší oproti standardu, považuje se to za porušení článku 5.11 SP.
3. Zmenšení kuchyně na 5-6 m². To je povoleno pouze v jednopokojových bytech a pouze ve formátu kuchyňského výklenku. V ostatních případech musí mít kuchyň plochu alespoň 8 m². Je důležité si uvědomit, že přítomnost malých ploch ve starých budovách (například kuchyně o rozloze 5,5 m² v budově z doby Chruščova) není porušením.
4. Výstavba kuchyňského výklenku menšího než 5 m². Pokud je při navrhování kuchyňského výklenku umístěn například v bývalé spíži nebo části chodby, je nutné striktně dodržovat minimální plochu 5 m² a přítomnost větrání, vodovodu a elektřiny. Takové projekty jsou schváleny pouze tehdy, jsou-li splněny všechny podmínky.
5. Kombinace kuchyně s obývacím pokojem. Majitelé často odstraňují příčku mezi kuchyní a obývacím pokojem a organizují společný prostor ve formátu kuchyně s jídelnou. Z hlediska norem je taková přestavba přípustná, pokud je plocha kuchyňského prostoru alespoň 6 m². To platí zejména pro funkční část místnosti, kde se nachází dřez, varná deska a pracovní desky. Pokud je kuchyňský prostor navržen příliš kompaktně (například 4,5–5,5 m²), takový projekt s největší pravděpodobností nebude schválen, i když je celková plocha kombinovaného prostoru dostatečná. Upozorňujeme, že při přestavbě je důležité nejen dodržovat standardní plochu kuchyňského prostoru (alespoň 6 m²), ale také v projektu uvést funkční zónování – se samostatným místem pro stravování. Absence této zóny může být důvodem k zamítnutí schválení.

I malé změny v rozloze mohou porušit normu. Proto je důležité nejen pochopit technické možnosti bytu, ale také se spoléhat na požadavky SP.

Jak se vyhnout odmítnutí při koordinaci přestavby

• Zjistěte si přesné rozměry prostor. Před návrhem přestavby proveďte měření bytu nebo použijte aktuální údaje z technického plánu ZINZ. Nespoléhejte se na „přibližné“ plochy – u hraničních hodnot se i 0,3–0,5 m² může stát důvodem k odmítnutí.
• Prostudujte si požadavky předpisů. Hlavní požadavky na velikosti místností a pomocných prostor jsou uvedeny v odstavci 5.11 SP 54.13330.2022. Tyto normy jsou pro přestavbu závazné. Projekty, které tyto požadavky nesplňují, nemohou být schváleny.
• Při plánování dodržujte minimální standardní plochy obytných místností a pomocných místností v bytě.
• Kontaktujte specialisty – projekční organizaci, která má schválení SRO a zkušenosti s koordinací přestavby.

Moskevské úřady již nebudou schvalovat pozemky o rozloze menší než 28 čtverečních metrů. mv nových budovách. Podle odborníků dnes tvoří malá studia až 18 % nabídky. Jak nová pravidla ovlivní trh s novými budovami – řekneme v našem článku

Moskevské úřady zavádějí zákaz výstavby bytů o rozloze menší než 28 metrů čtverečních. m, což odpovídá oblasti studií – jednoho z nejoblíbenějších formátů na trhu nových budov hlavního města. Zjišťujeme, co je podstatou inovací, na jaké projekty se vztahují a co znamenají pro kupce novostaveb.

Podstata požadavků

Moskevské úřady neschválí výstavbu projektů, ve kterých je plocha bytů menší než minimální stanovené velikosti, podle dopisu Moskomexpertiza (k dispozici redakcím). Kapitáloví developeři potvrdili RBC Real Estate, že dopis rozeslali. Uvádí, že bytový zákon neklasifikuje ateliér jako typ obytných prostor a minimální plocha pro jednopokojové byty je podle souboru pravidel pro bytové domy s více byty (.pdf) 28 m44. m, pro dvoupokojové byty – 28 m44. m. Neexistují žádné stanovené regulační požadavky na design pro byty menší než stanovená minimální plocha, stejně jako pro studia. Dopis poznamenává, že při navrhování zařízení v hlavním městě nebude možné se odchýlit od minimálních stanovených hodnot – 7 m2024. m pro jednopokojové byty a 7 m33. m pro dvoupokojové byty. V opačném případě bude k projektu vydán negativní závěr. Výjimkou jsou objekty, u kterých je již od 2030. května 38 vydán kladný závěr o projektové dokumentaci nebo stavební povolení. Mosgosstroynadzor bude sledovat dodržování norem pro minimální plochu bydlení v nových budovách ve všech fázích – od vydání stavebního povolení až po uvedení zařízení do provozu, uvádí dokument. Nové požadavky jsou zaváděny v souladu s ukazateli dosaženými v Moskvě v oblasti bytové výstavby a národními cíli, které byly nastíněny v prezidentském dekretu ze 2036. května. Hovoříme o zvýšení poskytování bydlení pro Rusy tempem minimálně 27 metrů čtverečních. m na osobu do roku 28 a minimálně XNUMX mXNUMX. m do roku XNUMX, stejně jako zvýšení cenové dostupnosti nových budov. V současné době připadá na jednoho obyvatele v průměru XNUMX–XNUMX metrů čtverečních. m

Přidávají se kraje

Po Moskvě úřady Leningradské oblasti také oznámily, že v regionu nebude možné postavit mikrobyty. „Leningradská oblast jako region, který je lídrem v bytové výstavbě v Rusku, podpoří iniciativu Moskvy na zlepšení parametrů bytové výstavby ve výstavbě,“ napsal guvernér Alexander Drozdenko na svém kanálu Telegram. „V současné době nemůže být plocha studií v nových budovách v Leningradské oblasti menší než 24 m1. m. Od 28. června pro nové projekty navýšíme požadovanou minimální metráž na 28 mXNUMX. m,“ upřesnil hejtman kraje. Jekatěrinburg používá podobnou praxi. Na začátku roku média informovala, že místní úřady odmítají schválit projekt výstavby bytového domu, protože byty v něm jsou příliš malé – méně než XNUMX mXNUMX. m. Projekt byl zaslán zpět k přepracování.

Přečtěte si také: Plocha bytů v novostavbách v Moskvě se za 5 let snížila o čtvrtinu

Moskevské úřady již nebudou schvalovat pozemky o rozloze menší než 28 čtverečních metrů. mv nových budovách
(Foto: Shutterstock)

Co to znamená

V souladu se stávajícím souborem pravidel (13. května 2022) byla již minimální plocha bytů stanovena na 28 m44. m pro jednopokojové byty a 28 mXNUMX. m – pro dvoupokojové byty s výjimkou předsíní a balkonů. Odchylky od těchto hodnot jsou však povoleny s ohledem na demografické požadavky a dosaženou úroveň zajištění bydlení pro obyvatelstvo, vysvětlil právník a vedoucí praxe komerčních a rezidenčních nemovitostí v advokátní kanceláři Intercession Michail Lavrukhin. „To znamená, že je možné se odchýlit od stanovených minimálních standardů v obou směrech. Místní úřady mohou tento dokument doplnit a upřesnit. V tomto případě Moskva uvedla, že bydlení o rozloze menší než XNUMX mXNUMX. „Už nestavíme,“ vysvětlil. Samotný dokument neobsahuje nová omezení a má objasňující povahu. To znamená, že dříve platil stejný legislativní rámec, ale tato otázka nebyla jasně vysvětlena, dodala Irina Dobrokhotová, zakladatelka společnosti Best-Novostroy a platformy bnMAP.pro. Hlavním cílem dokumentu je podle ní omezit vznik významného počtu bytů v rámci moskevského bytového fondu, které nejsou vhodné pro pohodlný trvalý pobyt rodiny. To koreluje s úkolem státu řešit demografický problém. Taková kontrola bytové výstavby navíc pomůže vyhnout se vzniku enkláv ve městě s vysokým podílem mikroateliérů a v důsledku toho s nepříliš příznivým sociálním prostředím. „Je možné, že podobné dokumenty mohou být vydány v jiných regionech Ruska,“ připustil expert.

Jaký podíl na trhu aktuálně zaujímají studia?

Malé byty nyní zaujímají významný podíl na trhu novostaveb v Moskvě. Podle odhadů Metrium se v současnosti na moskevském primárním trhu s byty (včetně bytů) prodává přes 13,3 tisíc ateliérů, tedy 18,4 % z celkového objemu, a jejich průměrná plocha je 25,1 m14. m. Podle platformy bnMAP.pro zabírají studia v nových budovách ve Staré Moskvě 5,9 % z celkové nabídky bytů (nebo 80 tisíce pozemků), 28 % tohoto objemu zabírají pozemky o rozloze do 19 m4,1. m. V Nové Moskvě je podíl studiových bytů 93% nabídky (28 tisíce lotů) a 2020% z nich jsou pozemky do 10 m9,9. m. V posledních letech na pozadí rostoucích cen novostaveb rostl podíl ateliérů. Pro srovnání, v roce 17,5 tvořily pouze XNUMX % nabídky. Nejčastěji si malé byty pořizují investoři k pronájmu nebo mladé páry z důvodu minimálního rozpočtu takových pozemků. Podle Metrium je průměrný rozpočet studia aktuálně XNUMX milionu rublů, což je o XNUMX % více než před rokem.

Přečtěte si také: Život na 10 mXNUMX. m: klady, zápory a rizika při koupi mikro bytu

Poptávka se sníží a přesune se za moskevský okruh

Pokud se opravdu nelze dohodnout na bytech do 28 m17. m, dojde k výraznému poklesu poptávky na primárním trhu, věří jednatel společnosti Metrium Ruslan Syrtsov. V současné době je v Moskvě asi 28 % transakcí v rámci dohod o sdílené účasti (DDU) pro malé opce, vysvětlil expert. Zároveň budou podle jeho názoru z trhu zcela odstraněny pozemky o výměře menší než 32 m34. neodejdu. „I když si představíme, že garsoniéry budou zakázány, kompaktní byty na trhu zůstanou. Klienti tedy rozhodně nezůstanou bez nejdostupnějšího typu bydlení,“ vysvětlil. V důsledku odchodu kompaktních studií z primárního trhu Irina Dobrokhotová předpovídá přesun poptávky za Moskevský okruh a Moskevskou oblast, zatímco na Moskevském okruhu bude poptávka po jednopokojových bytech minimální plochy. Vývojáři zase navrhnou více jednopokojových bytů o minimální ploše – asi 101-10 mXNUMX. m, v důsledku toho se zvýší podíl jednopokojových bytů v uspořádání bytu. „To také není nejpohodlnější bydlení pro rodinu,“ poznamenal odborník. V důsledku inovací bude řešení bytové otázky méně dostupné pro kupující s malým rozpočtem, protože dříve průměrný šek bude nyní minimální, dodal Pavel Bryzgalov, vedoucí vývoje produktů skupiny AXNUMX. „Je velmi pravděpodobné, že tempo prodeje na celém trhu jako celku by se mohlo zpomalit asi o XNUMX %. Včetně odchodu z trhu mladých kupujících, pro které je malý byt prvním vlastním bydlením,“ přiznal Pavel Bryzgalov.