Jaké dokumenty jsou potřeba při koupi pozemku. Jak zkontrolovat pozemek před registrací

Existuje několik možností platby za nákup a prodej nemovitosti:

· převod peněz z ruky do ruky při podpisu kupní smlouvy nebo po obdržení dokumentů ze státní registrace

· vypořádání prostřednictvím depozitní (bankovní) buňky

· převod peněžních prostředků bankovním převodem pomocí akreditivu

Bankovní (úschovná) buňka je určena k uložení různých předmětů, peněz a jiných cenností.

Tito. samotná buňka je místem, kde můžete uložit něco cenného, ​​se zvýšenou úrovní zaručeného uchování.

Nejčastěji se bankovní (depozitní) buňky používají speciálně pro vypořádání transakcí s nemovitostmi.

Význam plateb prostřednictvím bezpečnostní schránky

Pokud dojde k registraci transakce, pak prodávající, bez ohledu na vůli kupujícího, bude moci získat peníze za prodanou nemovitost jejím odstraněním z buňky.

pokud k registraci transakce nedojde, bez ohledu na vůli prodávajícího bude moci kupující udržet peníze v bezpečí tím, že je vyjme z cely.

Strany připravované transakce se předběžně dohodnou na tom, do které banky budou peníze uloženy, za jakých podmínek přístupu, kolik buněk je potřeba a kdo je zaplatí.

V předvečer podpisu smlouvy strany jdou do banky a formalizují pronájem bezpečnostní schránky s podmínkami a podmínkami přístupu k jejímu obsahu, které stanoví specifika převodu práv k nemovitostem v rámci transakce .

Bankovní smlouva musí reflektovat

· kdo si celu pronajímá a na jak dlouho, jaká jsou jeho práva a povinnosti

· kdo bude přítomen při uložení peněz a komu, v jakém časovém rámci a za jakých podmínek může být v budoucnu povolen přístup k obsahu buňky

· co se stane, pokud obchod neproběhne podle plánu, ale jiným způsobem, nebo mezi stranami vzniknou spory

Banka je povinna garantovat včasný přístup do bezpečnostní schránky osobám uvedeným v dodatečné smlouvě a samozřejmě bezpečnost jejího obsahu.

Po podepsání smlouvy s bankou a zaplacení služeb banky můžete jít do trezoru, kde můžete bezpečně spočítat peníze v důvěrném prostředí a zkontrolovat pravost bankovek pomocí speciálního zařízení.

Jakmile je obsah cely zabezpečen, je uzavřena a přístup do ní je zablokován, dokud nejsou splněny podmínky pro opětovné přijetí.

Klíč si obvykle ponechá kupující a je povinen jej předat prodávajícímu ihned po dokončení státní registrace. Někdy klíč zůstává uložen v bance.

Smlouva s depozitářem a podmínky přístupu do schránky

Vypořádání prostřednictvím depozitní (bankovní) bezpečnostní schránky je formalizováno smlouvou o pronájmu bezpečnostní schránky.

V uvedené smlouvě jsou dvě strany: kupující spolu s prodávajícím (v nájemní smlouvě jako nájemci buňky) a banka (nebo jiný odpovědný depozitář) jako pronajímatel buňky.

Podle uvedené nájemní smlouvy na bezpečnostní schránku jsou hlavními podmínkami, které určují postup při vypořádání nákupu a prodeje mezi kupujícím a prodávajícím, podmínky přístupu (návštěvy) bezpečnostní schránky.

Tyto podmínky jsou vyjádřeny následovně.

Kupující a prodávající v určitý den (nejčastěji je to tentýž den, kdy je podepsána smlouva o koupi a prodeji nemovitosti a samotná smlouva o úschově) získávají právo na jednorázovou společnou návštěvu bezpečnostní schránky – tak, že kupující dá do zástavy peněžní částku (hotovost na nákup nemovitosti) a prodávající řídil umístění této částky peněz do cely.

Prodejce na návštěvě cely

Pokud je transakce nákupu a prodeje registrována, pak návštěvu provádí prodávající, to znamená, že pokud depozitáři předloží dokumenty potvrzující registraci transakce, získá právo přístupu do skříňky (bez kupujícího) a vezme peníze, které kupující za nemovitost slíbil.

Návštěva buňky kupujícím, pokud transakce neproběhla

Pokud se transakce po složení peněz z nějakého důvodu neuskutečnila, včetně pokud z nějakého důvodu nedošlo k registraci transakce, získává kupující právo přístupu do buňky.

Je třeba poznamenat, že nemusí existovat podmínka jako taková, aby kupující získal právo přístupu k buňce, pokud se transakce neuskuteční.

Této podmínky je dosaženo tím, že strany ve smlouvě určují určitou dobu, po kterou může kupující buňku navštívit (bez ohledu na to, zda transakce proběhla či nikoli a zda byla registrována či nikoli).

Tato lhůta začíná kupujícímu po skončení návštěvní lhůty prodávajícího. Tito. Předpokládá se, že pokud se transakce uskutečnila a byla zaregistrována, prodávající po předložení dokumentů, které to potvrzují, navštívil celu během období, které mu bylo přiděleno, a inkasoval peníze, které mu náleží za prodaný majetek.

Pokud prodávající buňku nenavštívil ve stanovené lhůtě, znamená to, že transakce neproběhla a nyní má kupující právo ji během této lhůty navštívit a vzít si peníze zpět.

Podmínky přístupu do buňky ve smlouvě

Ve smlouvě o pronájmu bankovní (depozitní) bezpečnostní schránky budou výše uvedené podmínky přístupu vypadat takto:

Nájemce 1 – Ivanov Ivan Ivanovič od 10. dubna 2021 do 24. července 2021 včetně má právo na jednorázovou návštěvu cely po předložení následujících dokumentů:

· nebo originál registrované smlouvy o prodeji a koupi pozemku na adrese: Leningradský kraj, Vsevoložský okres, osada Rakhja. uzavřenou Ivanovem Ivanem Ivanovičem (prodávající) a Petrovem Petrem Petrovičem (kupujícím)

· nebo notářsky ověřenou kopii osvědčení o státní registraci vlastnictví pozemku nacházejícího se na adrese: Leningradská oblast, okres Vsevolozhsk, osada Rakhya pro Petrov Petr Petrovič.

Nájemce 2 – Petrov Petr Petrovich má právo na jednorázovou návštěvu cely od 10 do 2021 včetně.

Zkontrolujte, zda dokumenty neobsahují chyby

Při provádění transakce s nemovitostmi musíte být velmi opatrní, zejména to platí pro vypořádání pomocí bankovní (depozitní) buňky:

zkuste si pozorně přečíst všechny podmínky smlouvy, zejména podmínky přístupu do buňky, jakož i dokumenty vydané registračním orgánem potvrzující registraci transakce (vpravo).

Pokud je chyba v osvědčení o státní registraci práv ve sloupci objekt nebo předmět, depozitář (banka) nemusí umožnit přístup do buňky pomocí takového osvědčení.

Klíč k bankovní (depozitní) buňce

Při sepisování smlouvy o bezpečnostní schránce nájemci bezpečnostních schránek, tzn. na prodávajícího a kupujícího transakce, depozitář k němu předá klíč nebo dva klíče, bez kterých nebo bez kterých není technicky možné bezpečnostní schránku otevřít, ale pouze technicky, protože přístup do bezpečnostní schránky může v zásadě získat a zaměstnanci bank a depozitářů na to obvykle nájemce bezpečnostní schránky upozorní, že samotný klíč není podmínkou přístupu.

Bezpečnostní schránku můžete navštívit bez klíče (pokud máte takové právo v souladu s podmínkami přístupu) určitým postupem, který je následující (obvykle je to uvedeno v pravidlech pronájmu bezpečnostní schránky) :

banka stanoví den pro otevření cely, a to zpravidla ne ve stejný den, kdy jeden z nájemců požádal v souladu se svým přístupovým právem, ale až následující den, případně o dva až tři dny později, zatímco druhý nájemce cely je upozorněn na den a čas otevření cely .

V určený den depozitář otevře skříňku a strana, která vstoupí do skříňky, zaplatí depozitáři pokutu stanovenou ve smlouvě o pronájmu skříňky.

Dohody o tom, kdo klíč uchovává, uzavírají kupující a prodávající samostatně, zpravidla bez účasti depozitáře.

To se neprojevuje v dokumentech, které podepisují s depozitářem, takže nájemce, který si klíč ponechá, dává druhému nájemci povinnost předat klíč od skříňky.

Kupující se zavazuje předat klíč v případě registrace transakce. A pokud mu klíč zůstane, prodávající naopak, pokud transakce není zaregistrována, a pokud mu klíč zůstane.

Když si osoby doprovázející transakci, realitní kanceláře, právníci atd. vezmou klíč pro sebe (jako neutrální strana), musí v tomto případě dát podobné povinnosti jak prodávajícímu, tak kupujícímu.

Jaké dokumenty by měly být uvedeny v podmínkách přístupu prodejce ke schránce?

Doklady, jakožto podmínky pro přístup prodávajícího do skříňky, mohou být odlišné, prodávající však musí být srozuměn s tím, že pokud je pro něj v podmínkách přístupu do skříňky uvedeno osvědčení o státní registraci práva kupujícího k nemovitosti nebo notářsky ověřená kopie takového potvrzení bude jeho návštěva skříňky záviset nejen na samotné registraci transakce a převodu vlastnického práva na kupujícího, ale také na dobré víře samotného kupujícího.

Závislost je způsobena tím, že certifikát od registračního úřadu může získat pouze kupující sám (nový vlastník) nebo jeho zástupce.

Pro prodávajícího je z hlediska přístupu do bezpečnostní schránky logičtější označení původní kupní smlouvy s poznámkou registrujícího orgánu o státní registraci.

Ale i v tomto případě existuje nuance, faktem je, že samotná kupní a prodejní smlouva podléhá registraci, pouze pokud je uzavřena ve vztahu k obytným prostorám:

· části bytového domu

Ve všech ostatních případech se eviduje pouze převod vlastnického práva (pozemky, nebytové prostory a budovy, zahradní domky, venkovské domy apod.). Zároveň není umístěno razítko na registraci kupní smlouvy, pokud samotná smlouva nepodléhá státní registraci, a některé registrační orgány pouze dávají razítko na státní registraci vlastnických práv kupujícího na kopii, která bude vydána kupujícímu.

Za takových podmínek (pokud kupní a prodejní transakce není bydlením) je pro prodávajícího nejlepší, kromě kupní a prodejní smlouvy, se značkou od registrujícího orgánu o státní registraci, je nutné uvést jako alternativa – výpis z Jednotného státního rejstříku s informacemi o vlastnictví nemovitosti kupujícím.

I když na kopii smlouvy, kterou prodávající obdrží, nebude registrační značka, bude si moci objednat a obdržet výpis z Jednotného státního rejstříku, podle kterého se bude moci dostat do buňky.

Pohodlnou a bezpečnou formou platby je bezhotovostní platba.

Při nákupu a prodeji nemovitostí je tato forma platby nejvhodnější pomocí bankovního nástroje zvaného „akreditiv“.

Slovo „akreditiv“ pochází z latinského „accredo“, tedy „důvěřuji“.

Akreditiv je forma bezhotovostních plateb, kterou lze využít při uzavírání smluv o koupi a prodeji nemovitosti.

Ve skutečnosti je akreditiv obdobou bezpečnostní schránky.

Jak funguje akreditiv:

1. Smluvní strany uzavírají smlouvu o koupi a prodeji nemovitosti

o například pozemek

2. Kupující si otevře akreditiv v bance na 30 – 60 dní nebo déle:

o platební lhůta nemá vliv

3. Banka na základě žádosti kupujícího o otevření akreditivu zřizuje kupujícímu akreditiv:

o je ekvivalentní bankovnímu trezoru při hotovostních transakcích

4. Kupující dává bance pokyn k převodu peněz z jeho běžného účtu na otevřený účet akreditivu.

5. Během 30-60 dnů nebo více uvedených v akreditivu nemůže kupující „vzít zpět“ převedené peníze z banky.

6. Dokumenty se předkládají ke státní registraci.

7. Po dokončení státní registrace smlouvy a převodu vlastnictví nemovitosti (pozemku) jde prodávající do banky se zapsanými dokumenty a předkládá je bance:

o seznam dokumentů je uveden v kupní smlouvě a/nebo akreditivu

8. Banka převede částku dlužnou prodávajícímu na základě smlouvy na běžný účet prodávajícího.

Pokud k registraci z nějakého důvodu nedojde, po uplynutí doby, na kterou byl akreditiv otevřen (30 – 60 dnů a více), banka převede částku akreditivu na běžný účet kupujícího, tzn. provede vrácení peněz.

Akreditiv je tedy povinností banky převést jménem kupujícího peněžní částku na bankovní účet prodávajícího v souladu s přesně stanovenými podmínkami uvedenými ve smlouvě o koupi a prodeji nemovitosti (pozemku) a v žádosti o otevření akreditivu.

Platby akreditivem mají oproti platbám v hotovosti řadu výhod.

Mezi tyto výhody patří:

1. provádění plateb bezhotovostním převodem z bankovního účtu plátce na bankovní účet příjemce:

o to znamená, že není třeba pronajímat bezpečnostní schránku od banky, přijímat hotovost, počítat ji, kontrolovat její pravost

2. snížení rizika ztráty peněz pro kupujícího na nulu (na rozdíl od použití bezpečnostní schránky):

o protože nikdo nemůže vybírat prostředky z jeho bankovního účtu proti vůli samotného kupujícího.

3. plná záruka za to, že prodávající obdrží finanční prostředky od kupujícího po převodu bytu (jiné nemovitosti)

4. Možnost volby pro prodejce:

o nebo převeďte své peníze na účet v jiné bance

o nebo vybrat prostředky v hotovosti

5. pokud transakce nebyla zaregistrována, banka má bezpodmínečnou povinnost převést peníze zpět na běžný účet kupujícího (provést vrácení peněz)

6. Náklady na akreditiv jsou srovnatelné s náklady na počítání bankovek a pronájem bankovního trezoru

7. není třeba přepočítávat a kontrolovat pravost bankovek:

o banka tak činí na vlastní náklady

8. V případě neoprávněného převodu peněz nese banka majetkovou odpovědnost vůči plátci v souladu s ruskou legislativou (kompenzuje ztráty).

Podmínku vypořádání z akreditivu lze aplikovat i na nákupy a prodeje s využitím úvěrových prostředků a musí být zakotvena ve smlouvě o koupi a prodeji bytu zatíženého hypotékou ze zákona.

Při nákupu nemovitosti je lepší hrát na jistotu a chránit se před právní nepoctivostí prodávajícího. Ptejte se, ujasněte si podrobnosti a vyžádejte si všechny potřebné dokumenty. Poctivý prodejce bude rozumět vašemu uvážení a poskytne všechna požadovaná potvrzení.

V novém článku si přečtěte o hlavních krocích při nákupu pozemku a ověřovacích nástrojích.

Co zkontrolovat při nákupu venkovského pozemku

Před uzavřením smlouvy si od prodávajícího vyžádejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí – dokument se základními informacemi o přidělení a zkontrolujte, zda:

• pozemek je ve vlastnictví prodávajícího;

• na pozemku nevázne zástava, věcné břemeno ani jiná věcná břemena;

• hranice, výměra a katastrální číslo odpovídají vyhlášeným;

• hranice pozemku se neprotínají červenými čarami (pozemek a veřejné pozemky se vzájemně nepřekrývají);

• pozemek se nenachází v chráněné zóně ani v zóně regulace zástavby;

• stav stránek odpovídá účelům nákupu.

Jak zkontrolovat pozemek při nákupu

Krok 1: Vyžádejte si od prodávajícího doklady o vlastnictví a zeptejte se ho, jak byl pozemek zakoupen.

Pokud vlastník nabyl pozemek v manželství, bude k uzavření obchodu vyžadován notářsky ověřený souhlas druhého z manželů. Abyste se chránili, požádejte majitele, aby v pasu uvedl informace o rodinném stavu nebo jej požádejte o potvrzení z matričního úřadu o neexistenci zákona o osobním stavu.

Pokud je prodávající v úpadku nebo na pokraji úpadku, bude jeho majetek prodán v dražbě. V seznamu může skončit i vámi vybraný pozemek a poté bude transakce koupě a prodeje zrušena.

Krok 2. Vyžádejte si výpis z Jednotného státního rejstříku a výpis o převodu práv

Vydání nemovitosti je vaším hlavním nástrojem k ověření integrity prodávajícího. Je lepší, aby to nařídil majitel nebo notář. Tím získáte přístup ke všem údajům prodejce. Dokument o převodu práv ukáže, kolikrát a s jakou frekvencí se majitelé stránek měnili. Pokud se to stává příliš často, buďte obzvláště opatrní.

Nejpohodlnějším způsobem je vystavení výpisu na „Služby státní správy“ v sekci „Výstavba“. Nemovitost”.

Rada: poprvé požádejte majitele o výpis pro prostudování vstupních údajů o budoucí nemovitosti, podruhé – v den transakce, abyste se ujistili, že nedošlo k žádným změnám.

Krok 3. Prostudujte si katastrální plán území a veřejnou katastrální mapu

Plán ukazuje, jak je váš pozemek umístěn vzhledem k sousedním pozemkům. Katastrální plán nejčastěji využívají katastrální inženýři. Pro samostatné studium doporučujeme veřejnou katastrální mapu. Znáte-li katastrální číslo pozemku, budete moci porovnat hranice deklarované prodávajícím se skutečnými vyznačenými na satelitních snímcích.

Krok 4. Studujte urbanismus a topografické plány

Toto jsou další kontrolní body, které vám pomohou předem pochopit vlastnosti stavby na místě. Vlastník nesmí mít GPZU (územní plán pozemku) a pouze on sám má právo si jej vyžádat. GPZU jsou poskytovány na osobní žádost místní správy, po podání žádosti u MFC nebo prostřednictvím státních služeb. Doba vyřízení žádosti je 14 dní.

Plán rozvoje města nezaručuje odpovědi na všechny vaše otázky ohledně budoucí výstavby. Někdy jsou v GPZU nejasně rozepsány typy povolených staveb a další důležité aspekty pro rozhodování. V takových případech může být spásou topografický plán. Ale bohužel ne každý majitel ho má. Jedná se o placenou službu, která je objednána pro komunikaci. Pokud budete mít štěstí a prodejce má místopisný průzkum území, určitě si dokument prostudujte.

Rada: pokud nemáte GPZU a topografický plán, podívejte se na plán využití území a rozvoje (LDP). Místní správa zpřístupňuje PZP veřejně, není třeba žádat o přístup.

Krok 5. Prostudujte si generel rozvoje území a mapu skládek

Víceletý plán rozvoje území by měl být také vyvěšen na webu místní správy, kde jsou vyznačeny obytné rozvojové zóny, budoucí komunikace, průmyslové zóny, hřbitovy a další možné čtvrti. Přítomnost legálních nebo nelegálních skládek lze kontrolovat ve státním informačním systému evidence TKO. Všechny existující a plánované skládky musí být vyznačeny na mapě a ty skládky, které existují na zemi, ale nejsou vyznačeny v plánu, jsou považovány za nelegální.

Jaké doklady jsou potřeba ke koupi pozemku?

K nákupu pozemku můžete také potřebovat další dokumenty:

• katastrální pas, pokud se nemovitost prodává poprvé;

• notářsky ověřený souhlas s prodejem od manžela vlastníka pozemku;

• souhlas opatrovnického orgánu ke zcizení bytového domu;

• písemný souhlas zástavního věřitele;

• úvěrovou smlouvu s bankou a hypotéku, pokud jste si vzali hypotéku na koupi pozemku.

Jak správně sepsat smlouvu

Zákonný požadavek je písemná forma smlouvy. I když jste s prodejcem přátelsky a nepochybujete o jeho poctivosti, ústně dohodnuté podmínky nejsou považovány za platné. Smlouva je navržena tak, aby pojistila všechny strany procesu proti úmyslnému nebo náhodnému porušení podmínek.

Obsah by měl obsahovat: předmět smlouvy, strany transakce (a údaje o jejich pasech a bankovních účtech), zařízení (jeho parametry, přítomnost budov na místě a další důležité detaily) a cena. Dohoda o ceně je podstatnou náležitostí, bez ní bude smlouva považována za neúplnou. Kromě toho je důležité upřesnit postup platby. Jeho strany jsou určeny nezávisle.

Rada: pro bezpečnou transakci doporučujeme použít akreditiv. Při tomto způsobu platby banka vystupuje jako zprostředkovatel a drží vaše prostředky, dokud vlastník nesplní podmínky smlouvy.

Obecnou dohodou je možné sjednat ve smlouvě pokuta za nesplnění povinnosti и podmínky změny a ukončení. Pokud kupec například nezaplatí část částky včas, náklady na pozemek se zvýší o X %. Nebo, pokud prodávající zdrží postup převodu nemovitosti, kupující obdrží Y% slevu.

Vzorové smlouvy najdete ve veřejné doméně, ale bylo by lepší sestavit individuální smlouvu, která zohledňuje všechny vlastnosti transakce. Jako podporu použijte existující příklady na internetu.

Jak koupit pozemek: pokyny krok za krokem od začátku do konce

Krok 1: Zkontrolujte oblast

Pokud je vámi vybraný pozemek právně čistý, doklady poskytnuté majitelem nevzbuzují podezření a jste spokojeni s výsledky fyzické kontroly, můžete přistoupit k další fázi.

Krok 2. Sepište kupní a prodejní smlouvu

Snažte se ve smlouvě nenechávat mezery a „prázdná místa“. Vypočítejte a zaznamenejte všechny možné výsledky.

Krok 3. Dokončete nákup nemovitosti

To lze provést prostřednictvím notáře, v MFC nebo Rosreestr. Poslední možnost je nejrychlejší, doba registrace je sedm pracovních dnů. Pokud se rozhodnete kontaktovat MFC, lhůta bude devět pracovních dnů, protože MFC vystupuje jako zprostředkovatel a předává vaše dokumenty společnosti Rosreestr.

Ve většině případů není notářské ověření nutné, ale je přípustné, pokud se obě strany rozhodnou zapojit notáře jako další orgán k ověření právní čistoty. Tento způsob zápisu práv je nutný pouze při převodu společného vlastnictví nebo při vlastnictví pozemku nezpůsobilé osobě nebo dítěti.