Daň z prodeje garáže: musíte zaplatit, jak snížit daň | Daň z příjmu fyzických osob

Prodej garáže je jako každý příjem fyzických osob zdanitelným plněním. V tomto článku vám řekneme, kdy musíte zaplatit daň z prodeje garáže a kdy ne, jak legálně snížit daňové zatížení a jak se bez sankcí hlásit Federální daňové službě.

1. Doba vlastnictví garáže pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob
2. Jak zjistit příjem z prodeje garáže
3. Jak snížit daň z prodeje garáže
4. Lhůty pro podání přiznání a zaplacení daně z příjmu fyzických osob

Doba vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob

Daňový řád Ruské federace stanoví minimální dobu vlastnictví nemovitosti při jejím prodeji – 3 roky a 5 let. To znamená, že příjem z prodeje nemovitosti po uplynutí minimální doby vlastnictví nebude zdaněn. O transakci také není nutné informovat správce daně. Od roku 2019 se tato norma vztahuje na nerezidenty Ruské federace.

Velmi důležitý je způsob pořízení garáže – koupě, dědictví nebo darování:

• Doba držby při prodeji bez daně je 5 a více let, pokud garáž byla zakoupena nebo přijata darem nikoli od blízkých příbuzných.
• Pro dědice a příjemce majetku darem od blízkých příbuzných/rodinných příslušníků se doba vlastnictví zkracuje na tři roky.

V ostatních případech musíte svému finančnímu úřadu podat prohlášení 3-NDFL a zaplatit rozpočet.

Jak vypočítat držbu garáže

Doba držby se počítá od okamžiku státní registrace nemovitosti v Rosreestr nebo od okamžiku podepsání potvrzení o převzetí v garážovém družstvu (GSK), za předpokladu, že podílové vklady jsou plně splaceny.

Doba vlastnictví majetku získaného dědictvím se posuzuje odlišně. Vlastnické právo přechází dnem otevření dědictví – dnem smrti zůstavitele.

Jak zjistit příjem z prodeje garáže

Někteří prodejci snižují cenu v dokladech, aby zaplatili nižší daň. Musíte pochopit, že daňový inspektor může tuto skutečnost zjistit a účtovat další daň z příjmu fyzických osob. Při zjišťování základu daně (částky, ze které je nutné vypočítat daň z příjmů fyzických osob) si proto ověřte katastrální hodnotu nemovitosti k 1. lednu roku prodeje. Lze jej nalézt na webu Rosreestr nebo z výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Výpis poskytuje katastrální komora nebo MKP do tří pracovních dnů.

Porovnejte cenu dle kupní smlouvy za nemovitost a částku, která činí 70 % její katastrální hodnoty. Pro výpočet daně z příjmu fyzických osob je třeba vybrat největší hodnotu.

Například garáž se prodává za 950 tisíc rublů. Katastrální hodnota je 1 milion rublů, 70 % z 1 milionu je 700 tisíc rublů. Za Váš příjem bude považována cena dle smlouvy – 950 tis., jelikož je nejvyšší.

Uvažujme příklad: náklady na garáž podle smlouvy jsou 500 tisíc rublů, podle katastru 800 tisíc rublů. 800 000 * 70 % = 560 tisíc rublů. Částka vypočtená s přihlédnutím k katastrální hodnotě je větší. Bude to váš příjem pro daň z příjmu fyzických osob.

Jak snížit daň z prodeje garáže

Ve většině případů může být částka daně snížena a někdy nemusí být zaplacena vůbec. Daňový řád Ruské federace nabízí výběr ze dvou způsobů, jak snížit daňový základ:

• na náklady na nákup garáže, pokud byly zachovány dokumenty: dohoda, účty a jiné;
• na odpočet daně z nemovitosti ve výši 250 tisíc rublů, který je poskytován na prodej nebytových prostor, automobilů atd.

Fyzické osoby, které nejsou rezidenty Ruské federace, nemají právo na uplatnění daňového odpočtu při prodeji nemovitosti. To znamená, že musí z celého výnosu odvést daň z prodeje nemovitosti včetně prodeje garáže a uplatnit sazbu daně z příjmu fyzických osob ve výši 30 %.

Pokud byla garáž pořízena před méně než pěti lety a doklady k jejímu nákupu jsou zachovány, je zpravidla výhodnější vzít si jako základ daně rozdíl mezi kupní a prodejní cenou. Hlavní věc je, že je shromážděn kompletní balíček podpůrných dokumentů.

Jakou metodu použijete, je na vás. Daňoví poradci pro daň z příjmu fyzických osob. ru vybere pro vás nejlepší možnost a připraví zprávy pro federální daňovou službu, přičemž zohlední všechny normy daňové legislativy.

Příklad z praxe daňových expertů online služby NDFLka.ru

Předplatitel kontaktoval NDFLka.ru: Jakou daň z prodeje garáže musí zaplatit? Odborník pečlivě prostudoval dokumenty. Poté jsem provedl výpočty pomocí dvou možností odpočtu a určil pro klienta tu výhodnější. Zde jsou výpočty:

Údaje z dokumentů: náklady na garáž podle kupní a prodejní smlouvy jsou 450 tisíc rublů, 70% katastrální hodnoty je 500 tisíc rublů. Nákup garáže stál 400 tisíc rublů. Funkční období je kratší než pět let.

Za základ daně se považuje 70 % z katastrální hodnoty nemovitosti, protože je vyšší než hodnota uvedená ve smlouvě.

Kalkulace s přihlédnutím k kupní ceně:

Základ daně – 500 000 – 400 000 = 100 000

Daň z prodeje garáže = 13 000 RUB. (100 000 * 13 %)

Výpočet zohledňující odpočet nemovitosti:

Základ daně – 500 000 – 250 000 = 250 000

Daň z prodeje garáže = 32 500 RUB. (250 000 * 13 %).

Z výpočtů specialisty vidíme, že první možnost je pro klienta výhodnější o 19 500 rublů.

Na celkový příjem z prodeje několika garáží za jeden rok se poskytuje odpočet majetku ve výši 250 tisíc rublů.

Například za rok jste prodali dvě garáže za celkem 1 milion rublů. Snížit náklady na každou garáž zvlášť o 250 tis. Výpočet daňového základu bude následující: 1 milion – 250 tisíc = 750 tisíc rublů.

Pokud je však objekt ve sdíleném vlastnictví, pak každý akcionář, který prodává svůj podíl na základě samostatné dohody, požaduje odpočet 250 tisíc rublů.

Sergey a Ivan, dva majitelé stejné garáže, kontaktovali NDFLka.ru. Musím platit daň z prodeje garáže? Kolik by měl každý majitel zaplatit? Mezi dokumenty odeslané prostřednictvím online služby patří:

• celkové náklady na garáž jsou 1,2 milionu rublů;
• 70% katastrální hodnoty – 980 tisíc rublů;
• Neexistují žádné nákupní doklady;
• akcie se dělí rovným dílem – 50 až 50;
• každý vlastník prodal svůj podíl na základě samostatné smlouvy za 600 tisíc rublů.

Znalec vypočítal daň, kterou musí každý z bývalých majitelů garáží zaplatit:

Daňový základ jednoho a druhého prodávajícího = 350 tisíc rublů (600 000 – 250 000), kde 250 tisíc rublů je odpočet nemovitosti pro každého.

Výše daně z prodeje garáže, kterou musí každý majitel zaplatit = 45 500 rublů (350 000 * 13 %).

Lhůty pro podání přiznání a zaplacení daně z příjmu fyzických osob

Do 30. dubna roku následujícího po roce transakce by měl bývalý majitel garáže předložit prohlášení 3-NDFL inspektorátu v místě registrace. Hlásit je nutné, i když je splatná daň 0. Daň musí být převedena do rozpočtu do 15. července téhož roku.

Spuštění není třeba hlásit finančnímu úřadu příjmy za rok 2021, pokud částka transakce nepřesahuje:

• pro rezidenční nemovitosti – 1 milion rublů;
• za jiný majetek, včetně garáží – 250 tisíc rublů.

Pokud je daň z prodeje garáže 0 z jiného důvodu, například příjem je více než 250 tisíc rublů, ale méně než náklady na nákup, pak se prohlášení podává obecným způsobem.

Za pozdní podání přiznání a zaplacení daně vzniká správní odpovědnost. Výše pokuty závisí na typu porušení:

• 5 % z částky daně z příjmu fyzických osob, ale ne méně než 1 000 rublů a ne více než 30 % narostlé daně – za zmeškané lhůty pro podání prohlášení;
• 20 % z doměřené částky daně z příjmů fyzických osob za chybné podhodnocení příjmů a 40 % za úmyslné podhodnocení (pokud to kontrola prokáže);
• Za pozdní platbu budou automaticky účtovány penále ve výši 1/300 klíčové sazby centrální banky za každý kalendářní den po splatnosti.

Shrnutí:

• Příjem z prodeje garáže není předmětem daně při dodržení minimální doby vlastnictví (tři roky nebo pět let).
• Bývalý majitel si může příjem z prodeje garáže snížit srážkou ve výši 250 tisíc rublů nebo o výši potvrzených pořizovacích nákladů.
• Každý ze spoluvlastníků má právo snížit náklady na svůj prodaný podíl o 250 tisíc rublů za předpokladu, že prodej byl formalizován samostatnou dohodou.
• Abyste se ve výpočtech nemýlili, použijte kalkulačku daňového odpočtu; při vyplňování daňového prohlášení a při shromažďování důležitých dokumentů doporučujeme nejprve se poradit s odborníky.

Můžete si koupit nebo zdědit garáž, parkovat v ní auto nebo v ní skladovat věci po mnoho let a poté ji se ziskem prodat. Prozradíme vám, zda musíte z prodeje garáže platit daň a jak tuto částku vypočítat.

• Jemnosti zdanění
• Sazba daně z garážového prodeje
• Jak vypočítat a snížit daně
• Kde platit
• Prodej bez daně
  • Obyvatel Ruské federace
  • Nerezident
  • Entita

  

  Jemnosti zdanění

  1. « Nemovitost “, který je neoddělitelně spjat s pozemkem a nepodléhá pohybu. Nejčastěji se jedná o „kapitálové“ garáže, kombinované boxy v jedné řadě se společnými stěnami, základem, střechou a také parkovací místa na parkovišti.
  2. « Jiný majetek „- jedná se o kovové krabice, kontejnery, „skořápky“, které nemají základ.“

  A nezáleží na tom, jak jste budovu používali: k zamýšlenému účelu nebo k uložení nepotřebných věcí, sklenic se zahradními přípravky atd. Stále budete muset zaplatit daň z garáže.

  Sazba daně z garážového prodeje

  Stejně jako u jakékoli transakce s nemovitostmi musí ruský občan zaplatit státní daň z příjmu fyzických osob (DPH). Od roku 2025 zavedla Federální daňová služba progresivní sazbu: sazba nyní přímo závisí na zisku, který majitel získá z prodeje garáže nebo jiné nemovitosti.

  Tabulka ukazuje sazby pro jednotlivce.

  Pro obyvatele Ruské federace

  od 2,4 do 5 milionů včetně

  15 % z částky nad 2,4 milionu RUB + fixních 312 000 RUB.

  Pro osoby bez trvalého pobytu v Ruské federaci

  Zároveň budou mít obyvatelé, stejně jako dříve, možnost získat daňový odpočet na svůj osobní účet daňového poplatníka.

  Jak vypočítat a snížit daně

  V roce 2024 byla daň z příjmu fyzických osob vypočítána z prodeje garáže, jejíž minimální doba vlastnictví neuplynula, podle vzorce:

  cena budovy × sazba daně z příjmu fyzických osob = výše daně.

  Řekněme, že v roce 2023 Michail koupil garáž za 800 000 rublů a v roce 2024 ji prodal za 1,2 milionu rublů.

  1 200 000 × 13 % = 156 000 rublů.

  Pro snížení daně můžete od prodejní ceny odečíst kupní cenu z roku 2023. Tato metoda je relevantní, pokud Michail potvrdí výdaje u Federální daňové služby. Pak vypočítáme podle jiného vzorce:

  (1 200 000 − 800 000) × 13 % = 52 000 rublů.

  Pokud Michail nepotvrdí výdaje na koupi prodávané garáže, bude moci uplatnit fixní odpočet ve výši 250 000 rublů. V tomto případě vypočítáme daň z příjmu fyzických osob takto:

  (1 200 000 − 250 000) × 13 % = 123 500 rublů.

  

  V některých případech se výše dávky rovná příjmu, v takovém případě občan jednoduše neplatí daň z příjmu fyzických osob.

  Elena prodala velkou garáž za 250 000 rublů. Po transakci uplatnila výhodu a snížila výši daně z příjmu fyzických osob, tj. změnila základ daně o stejnou částku. Vzhledem k tomu, že příjem z transakce v důsledku výhody činil 0 rublů, Elena daň nezaplatí.

  Od roku 2025 Federální daňová služba započítává roční příjem jednotlivce z prodeje nemovitosti. Pokud jste kromě garáže prodali auto, byt nebo něco jiného, daň z příjmu fyzických osob se vypočítá z celkové částky.

  Řekněme, že jste prodali byt v Petrohradu se ziskem 3 miliony rublů a garáž se ziskem 750 tisíc rublů. Pak: 3 000 000 + 750 000 = 3 750 000 rublů. Daň bude vypočítána progresivně, tj. podle výše uvedené tabulky: (3 750 000 – 2 400 000) × 15 % + 312 000 = 514 500 rublů. Nerezident nemá právo uplatnit daňové odpočty a snížit příjem z prodeje o výši výdajů při jeho koupi.

  Kde platit

  • daň z nemovitosti – do 1. prosince;
  • pozemky – do 28. února;
  • Daň z příjmu fyzických osob do 15. července.

  Více na toto téma

  Co je to jedna daňová faktura a jedna platba daně?

  Prodej bez daně

  Abyste po prodeji garáže neplatili státu nic, ověřte si, zda splňujete podmínky a výhody. Liší se pro rezidenty a nerezidenty Ruské federace.

  Obyvatel Ruské federace

  Daňový rezident je osoba, která v Rusku žila déle než 183 dní v posledním roce. To jí dává právo na daňové odpočty a výhody a také na placení pouze 13% daně z příjmu fyzických osob.

  Sergej koupil garáž za 200 000 rublů a o dva roky později ji prodal za 300 000. Pro správný výpočet daně je nejprve nutné vypočítat příjem:

  300 000 − 200 000 = 100 000 rublů.

  Dále vynásobíme sazbou daně z příjmu fyzických osob:

  100 000 × 0,13 = 13 000 rublů.

  To je částka daně, kterou Sergej zaplatí z prodeje garáže.

  Nespěchejte s investováním peněz z prodeje garáže do jiných nemovitostí nebo auta. Nejprve se blíže podívejte na vklad v Sovcombank: je pohodlné mít finanční prostředky po ruce, zatímco pro vás pracují.

  Pasivní příjem není sen, ale realita! Jednoduchý a osvědčený způsob, jak vydělat peníze, je vklad do Sovcombank. Když otevřete vklad, obdržíte:

  • výnos až 19 % ročně;
  • schopnost vybrat si podmínky, které vám vyhovují;
  • připojištění prostředků od státu.

  Garantovaný příjem bez zbytečných rizik vám umožní navýšit úspory a ochránit je před inflací.

  Prostudujte si všechny podmínky v sekci „Vklady“ na webových stránkách banky sovcombank.ru

  Nerezident

  Pro prodej garáže v Rusku nemusí majitel žít v zemi ani 183 dní. Transakci jednoduše provede jako nerezident.

  Standardně půjde státu 30 % z příjmu, ale například u patentu je to stejných 13 %.

  Daň z příjmu fyzických osob se nedotkne nerezidentů, kteří vlastní budovu déle než pět let. Lhůta se zkracuje na tři roky u nemovitostí, které:

  • zděděno;
  • privatizován;
  • převedeno na základě smlouvy o doživotním výživném s vyživovacím poplatkem (anuita);
  • přijaté jako dar od člena rodiny a/nebo blízkého příbuzného;
  • nachází se v preferenčních regionech.

  Je možné, že pokud Státní duma nový návrh zákona schválí, bude všeobecná doba vlastnictví zkrácena na tři roky a u darovaných nebo přijatých nemovitostí na jeden rok.

  Entita

  Organizace nejsou osvobozeny od placení po dobu vlastnictví. Vše záleží na regionu, kde se garáž nachází.

  Dmitrij Zhelnin
  Řídící partner společnosti Mitsan Consulting

  Pro organizace je vše trochu složitější než pro jednotlivce. I když je katastrální hodnota garáže stanovena, neznamená to, že společnost bude na jejím základě provádět výpočet.

  Pro výpočet daně z nemovitostí organizací z katastrální hodnoty garáže je nutné, aby byl v příslušném subjektu Ruské federace přijat zvláštní zákon. Spravedlivě řečeno, takové předpisy již byly přijaty téměř všude.

  Základem daně pro fyzické osoby – vlastníky kapitálových garáží bude vždy katastrální hodnota. Pokud hodnota není stanovena, občan daň nezaplatí.

  Kolik zaplatí nový majitel?

  „Kapitální“ garáž, zapsaná v katastrálním úřadu, je považována za nemovitost. Vlastník proto platí roční daně – z nemovitosti a pozemku.

  Například majitelé garáží se základy platí daň z nemovitosti ve výši 0,1–0,3 % z katastrální hodnoty pro fyzické osoby. Pro právnické osoby se tyto částky liší. Přesnou výši procenta si každý subjekt Ruské federace určuje samostatně.

  Pro občany je přesná sazba stanovena obecními úřady a pro organizace krajskými úřady.

  Nejjednodušší způsob, jak ověřit sazby a dávky, je prostřednictvím oficiální služby FTS. Ta poskytuje nejúplnější data, včetně individuálních redukčních faktorů.

  Veškeré informace o cenách jsou aktuální v době zveřejnění.

  Pro ty, kteří si váží svého času

  Přihlaste se k odběru týdenního e-mailového zpravodaje a dozvíte se o nejzajímavějších publikacích.

  Nejlepší články na dosah ruky!

  A také interaktivní prvky a memy – stačí se přihlásit k odběru našich sociálních sítí

  Šetření peněz je moudrost, moudré utrácení je umění. O finanční stránce života mluvím s lehkostí.

  Komentáře

  Komentáře uživatelů jsou moderovány a nemusí se objevit okamžitě.