Garáž jako investice

Jak oprávněné jsou náklady na pořízení a vlastnictví garáže? Jaké jsou výhody kromě naděje, že tržní hodnota této nemovitosti poroste rychleji než klesne rubl, a ještě levněji? Drom.ru zjišťoval, zda z takových nemovitostí existuje ekonomický přínos.

Náklady na pořízení a údržbu garáže

Ceny hotových garáží závisí na mnoha faktorech: rozloze a stavu, z čeho jsou vyrobeny, dostupnosti inženýrských sítí (elektřina, topení, voda atd.), umístění, snadném přístupu, právním statusu atd. V Moskvě jsou inzeráty na rezavou krabici v „terénu“ za 5000 39 rublů a někdo požaduje 212 milionů za 800 metrů čtverečních kapitálové budovy. Průměrná cena garáže v hlavním městě je 000 30 rublů. V Petrohradu se stejnou průměrnou cenou najdete inzerát na prodej parkovacích míst o celkové ploše 57 m² za 600 000 670 rublů. V ostatních velkých městech země je cenové rozpětí znatelně menší: v Archangelsku a Nižněvartovsku stojí průměrná garáž 000 580 rublů, ve Vladivostoku a Irkutsku – 000 500, v Rostově na Donu a Murmansku – 000 480, v Jekatěrinburgu – 000 450, v Samaře a Čitě – 000 400, v Chabarovsku, Kazani, Voroněži – 000 350, v Nižním Novgorodu, Novosibirsku, Permu, Tjumeni – 000 250, ve Volgogradu, Saratově, Čeljabinsku – 000 XNUMX rublů.

Postavení garáže svépomocí, pokud se nejedná o palác, nebo koupě „konstruktéra“ pro montáž bude stát podstatně méně – 10 000–30 000 rublů. Dodatečné vybavení (vytvoření inspekční jámy nebo sklepa), stejně jako dodávka elektřiny, bude vyžadovat samostatné investice. Celkové náklady však budou do značné míry záviset na nákladech a složitosti návrhu místa pro garáž.

Pokud je garáž ve vlastnictví, pak je nutné každý rok platit daň z nemovitosti pro fyzické osoby. Její regionální sazbu naleznete na webových stránkách Federální daňové služby. Nejčastěji se jako základ daně bere katastrální hodnota nemovitosti, výše daně se pohybuje od 0,1 do 0,3 % z této částky. Pokud bylo parkovací místo registrováno jako podíl v nebytových prostorách, pak se na něj vztahuje sazba 0,5 %. Pokud obecní úřady stanovily jako základ celkovou inventární hodnotu, pak pro hodnotu garáže do 300 000 rublů včetně bude výše daně 0,1 %, od 300 000 do 500 000 rublů – 0,1–0,3 %, nad 500 000 rublů – 0,3–2 %. Pokud je kromě garáže registrován jako majetek i pozemek pod ní, pak je nutné z něj zaplatit pozemkovou daň – v průměru asi 1,5 % z katastrální hodnoty pozemku (sazby stanoví regionální úřady). Za garáž patřící družstvu platí její majitel poplatky, které kromě kompenzace výše uvedených daní mohou zahrnovat náklady na pokládku společné vnitřní komunikace, instalaci a servis automatických bran, plat strážného atd. Za spotřebovanou elektřinu, vodu, topení, pokud existuje, je třeba platit zvlášť podle elektroměrů. Výše uvedené náklady v zásadě nejsou tak velké – od několika set do několika tisíc rublů ročně, ale stále je třeba je platit.

Vaše vlastní garáž bez auta

Kupodivu si garáže často kupují i ti, kteří nemají auto. Jedna z nejčastějších situací: specifická poptávka se shoduje s vhodnou nabídkou. Například domácí zavařeniny jsou v rodině velmi oblíbené a k jejich skladování jsou potřeba dvě nebo tři ledničky, které zaprvé stojí peníze, zadruhé zabírají místo v bytě a zatřetí spotřebovávají elektřinu. Proto koupě garáže se sklepem za rozumnou cenu problém řeší. Pro ty, kteří rádi tráví čas ve velké společnosti, zesílí hudbu a grilují špízy, aniž by museli chodit do přírody, může být garáž ideálním místem pro večírky. A zaplatí se díky ušetřeným penězům za jídlo a pití, které by se musely objednávat v kavárnách a restauracích.

Další možností využití garáže je vytvoření skladu pro osobní věci i pro podnikání. Pronájem speciálních skladů pro skladování stojí od 500 rublů za metr čtvereční měsíčně – levné, pokud je používáte krátkodobě (například pokud potřebujete skladovat věci při rekonstrukci bytu, kanceláře nebo obchodu) nebo v malém množství. Pokud potřebujete skladovat věci dlouhodobě a ve velkém množství, pak může být garáž výhodnější. Hlavní je, aby neprotékala, nezaplavovala se a aby bylo zajištěno normální větrání, jinak by mohl být nábytek, koberce, textilie atd. nenávratně poškozen.

Garáž může být jednoduše nezbytná pro vytvoření kompaktního výrobního zařízení nebo opravárenské dílny. 12-30 metrů čtverečních stačí k instalaci soustruhu, tesařského stolu nebo jednoho výtahu a další místnost podobné plochy se těžko hledá a bude stát podstatně více. Je však třeba mít na paměti, že takové využití garáže bude s největší pravděpodobností nelegální, protože status prostor a pozemku, na kterém se garáž nachází, neznamená její využití k jiným účelům než k uložení vozidel a osobních věcí. Inspekční orgány však musí prokázat, že majitel garáže se zabývá podnikatelskou činností, a nikoli montáží kuchyňské linky pro sebe nebo opravou auta přítele. Pokud to ale prokážou, budete muset zaplatit pokutu 5000 XNUMX rublů a případně podstoupit několik kontrol ze strany hasičských sborů a dalších dozorčích orgánů. Nyní se stále aktivněji objevují myšlenky na vyvedení garážového podnikání ze stínu, ale dosud nebyla přijata žádná konkrétní opatření.

Nejméně problematickým a nejběžnějším způsobem, jak vydělat peníze na garáži, je pronajmout ji majitelům aut. Za normálních podmínek (standardní garáž na okraji města) se však investice vrátí velmi dlouho a zisk začne přinášet až po několika letech. V Moskvě je průměrné měsíční nájemné za garáž 7000 6000 rublů, v Petrohradu 4000 6, v Jekatěrinburgu 5000 XNUMX. Ukazuje se, že bez započítání inflace a dalších ekonomických faktorů se investované peníze vrátí v průměru za deset let. Peníze investované do garáže v centru města nebo do rezidenčního komplexu, kde není dostatek parkovacích míst, se vyplatí rychleji. Počáteční investice však bude mnohem větší a bude již srovnatelná s cenou bytu, z něhož je příjem stabilnější a vyšší. A pokud peníze vložíte na bankovní účet, pak například při XNUMX % ročně bude příjem z milionu XNUMX XNUMX rublů měsíčně – stejně jako při pronájmu garáže. Pouze bez starostí s registrací, vyhledáváním klientů, udržováním prostor v prodejním stavu a dalších výdajů úsilí, času a peněz.

Uskladnění vašeho vozu

Pro majitele auta jsou výhody vlastní garáže zřejmé. Někteří lidé se obávají problému s parkovacím místem, jiní se starají o bezpečnost svého vozu a někteří o pohodlí. Koupě garáže vedle domu řeší všechny tyto problémy najednou a navíc je zde místo pro uložení sezónní sady pneumatik, nářadí, náhradní baterie a dalších věcí, a také místnost, kde si můžete s přáteli pustit fotbal.

Pokud porovnáte koupi vlastní garáže a pronájem cizí garáže, pak se investice do nemovitostí v průměru vrátí za stejných deset let. Využívání hlídaného parkoviště je výhodnější, ale záleží na regionu a oblasti. V některých městech existují možnosti za 1500 3000–200 6000 rublů měsíčně. Někde si ale účtují XNUMX rublů za noc, tedy XNUMX XNUMX rublů měsíčně, a to je již srovnatelné s pronájmem garáže. Ještě dražší bude nechat auto přes noc v placené parkovací zóně. Zároveň na rozdíl od garáže nemůžete na parkovišti nic skladovat a v zimě je třeba auto zbavit sněhu, takže vlastní box je jednoznačně výhodnější.

Registrace transakce na koupi garáže

Garáž je nemovitost, jejíž změna vlastnictví musí být registrována.

Nejjednodušším postupem je formalizovat transakci prodeje nemovitosti, jejíž status byl již právně určen, tj. je zapsána v rejstříku se všemi potřebnými atributy: přidělením čísla nemovitosti, jejím zápisem do katastru nemovitostí, zaznamenáním adresy a oblasti a registrací vlastnického práva. Navíc taková garáž může být samostatná, nacházející se na území garážového družstva, nebo může být součástí vícepodlažního garážového komplexu – hlavní je, že je ve vlastnictví konkrétní osoby, která to může potvrdit. Koupě je formalizována smlouvou, na jejímž základě jsou údaje o novém majiteli zapsány do Rosreestru. Pokud jsou garáž a pozemek pod ní dva různé objekty, pak je nutné formalizovat dvě transakce. Může nastat situace, kdy je garáž ve vlastnictví a pozemek je pronajatý, pak je nutné s vlastníkem pozemku uzavřít novou smlouvu.

Ale garáže v družstvech často nejsou privatizovány. A v tomto případě je koupě garáže (nebo přesněji řečeno podílu v družstvu) v podstatě převodem práva užívání, nikoli však vlastnického práva k nemovitosti. Bývalý majitel opouští družstvo, nový se stává jeho členem. Abyste se jím stali, musíte napsat žádost předsedovi družstva a obdržet od něj nebo od rady sdružení potvrzení o přijetí. A to je vše. Podrobnosti a složitost postupu závisí na zakládací listině družstva. Tento dokument také stanoví podmínky užívání garáže, podílové příspěvky, postup pro volbu představenstva, rozhodování atd. Zdůrazňujeme však – při vstupu do družstva můžete garáž pouze užívat, nestává se majetkem nového majitele.

Abyste se stali plnohodnotným vlastníkem garáže, která je součástí družstva, musíte vynaložit určité úsilí. Nejprve si od předsedy vyžádejte titulní dokument družstva – rozhodnutí o založení, a také dokumenty upravující pozemkové vztahy: výpis ze státního rejstříku o vlastnickém právu k pozemku, nájemní smlouvu nebo jiný dokument potvrzující zákonnost výstavby garáží na tomto místě. Pokud takové dokumenty neexistují, je třeba je získat, a to ne pro sebe, ale pro družstvo.

Poměrně často nastávají potíže, když byl pozemek přidělen k bezplatnému užívání – nyní taková právní forma neexistuje. Pokud se tak stalo před říjnem 2001, lze pozemek bezplatně privatizovat, pokud po něm – je třeba s vlastníkem (obvykle obcí) jednat o převodu, koupi nebo pronájmu pozemku. Obě operace vyžadují registraci katastrálního pasu pro daný pozemek. Pokud je vše v pořádku s dokumenty družstva, je třeba od předsedy získat osvědčení o členství a zaplacení podílu, vydat katastrální pas pro konkrétní garáž a podat žádost Rosreestru o registraci vlastnictví s úhradou státního poplatku.

Pokud si koupíte garáž bez jakýchkoli právních dokumentů a nezaregistrujete ji, můžete se v budoucnu setkat se dvěma problémy: garáž může být zbourána jako nepovolená budova nebo vám bude během přestavby území odepřena kompenzace za demolici. Proto se musíte rozhodnout, zda se vyplatí investovat do takové nespolehlivé nemovitosti.