Daň z pronájmu bytu v roce 2025 | Daň z příjmu fyzických osob

Pronájem bytu: jak platit daně a je to nutné? – oblíbené otázky našich čtenářů a předplatitelů. Prozradíme vám, proč je důležité pronajímat byt legálně, a jak neskončit v mínusu a nedostat pokutu za nezaplacení daně z příjmu fyzických osob. Jak legálně snížit výši odvodu daně a nahlásit finančnímu úřadu, pokud plánujete pronajímat byt jako majitel.

1. Jaká je daň za pronájem bytu?
2. Jak snížit částku daně
3. Kdy je potřeba nahlásit a zaplatit daň z příjmu fyzických osob z pronájmu bytu?

Jaká je daň za pronájem bytu?

Komerční a rezidenční nemovitosti lze pronajmout fyzické osobě, právnické osobě nebo fyzickému podnikateli. Pokud plánujete pronajmout byt soukromé osobě, pak se tato forma vztahu nazývá „pronájem“.

Pokud je nájemcem organizace, používá se termín „pronájem bytu“. S přihlédnutím k typu vztahu uvedeného ve smlouvě se vypočítá sazba daně, vypočítá se výše daně zaplacené za pronájem bytu a zprávy se předloží inspektorátu Federální daňové služby.

Jaká je daň z pronájmu bytu nebo provozovny: kdo platí daň z příjmu fyzických osob?

Pokud pronajímáte byt organizaci nebo individuálnímu podnikateli, pak nájemce vystupuje jako daňový agent a samostatně platí daň z příjmu fyzických osob do rozpočtu při převodu nájemného na vás. Majitel nemusí nic platit, hlavní je správně sepsat smlouvu.

Důležité! Z textu smlouvy musí být uvedeno, že nájemce sráží z platby sazbu daně ve výši 13 % daně z příjmu fyzických osob. Peníze dostanete mínus 13 % a částku daně za pronájem bytu nájemce převede do krajského rozpočtu.

Na konci roku si vyžádejte od nájemce certifikát 2-NDFL. Všimněte si prosím, zda nápověda zobrazuje:

• příjem ve formě pronájmu,
• částka daně vypočtená, sražená a převedená do rozpočtu.

V případě, že byt pronajímá fyzická osoba, musíte s ní také uzavřít nájemní smlouvu.

Co musí obsahovat nájemní smlouva k bytu?

• jaké účty nájemce platí osobně (platby za energie, internet, nájem a další),
• nezapomeňte uvést podmínky pobytu a užívání majetku majitele bytu (mohou existovat možnosti použití domácích spotřebičů, nábytku atd.),
• výše kauce – vás pojistí v případě prodlení nájemců s platbou nebo poškození nemovitosti. Obvykle se tato částka rovná měsíčnímu nájemnému (platí se kartou nebo v hotovosti). Jistota je nájemci vrácena po uhrazení všech plateb za bydlení a nevznikají vzájemné nároky.

Z tohoto příspěvku není třeba platit daň, protože se nejedná o váš příjem. Daň z přijatých příjmů platí pronajímatel, tedy vlastník nemovitosti. Také při pronájmu bytu fyzické osobě vyplníte prohlášení 3-NDFL, žádost a předložíte je finančnímu úřadu.

Důležité! Můžete uzavřít krátkodobou smlouvu a v případě potřeby ji prodloužit. Pokud je smlouva uzavřena na dobu delší než 12 měsíců (zákon umožňuje stanovit dobu pronájmu na 5 let), je potřeba ji zaregistrovat u Rosreestr (na webu nebo osobně).

Je možné neplatit daně?

Federální daňová služba může nejen zjistit, ale také prokázat skutečnost, že byt pronajímá. K tomu existují různé zdroje informací:

• Sousedé, kteří jsou rušeni hlučnými nájemníky.
• Realitní kanceláře, které kontroluje Federální daňová služba.
• Migranti jsou povinni zaregistrovat místo pobytu v Ruské federaci. Migrační služba poskytuje tyto informace finančnímu úřadu.
• Vojenští pracovníci a zaměstnanci podniků pobírající náhradu za bydlení. Tyto informace končí ve zprávách organizace a tak dále.

Pokud finanční úřad zjistí neodvedení daně z příjmu fyzických osob z pronájmů bytů, je zahájena finanční kontrola. Může se stát, že budete muset zaplatit celou částku nezaplacené daně (13 % z příjmů z pronájmu) za poslední 3 roky a budou vyměřeny i pokuty (výše závisí na situaci).

Jaká odpovědnost je poskytována, pokud neplatíte daně, co bude jednotlivec:

1. Pokuta za nezaplacení daně je 20 % z částky daně z příjmu fyzických osob nebo 40 % z částky daně z příjmu fyzických osob, pokud k nezaplacení došlo úmyslně. Daňový inspektor musí prokázat úmysl.
2. Pokuta za pozdní platbu je 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace za každý kalendářní den prodlení.
3. Pokud bude prohlášení předloženo později než 30. dubna, bude pokuta činit 5 až 30 % z částky daně, nejméně však 1 000 rublů.

Jak snížit daň za pronájem bytu v roce 2024?

Zde je důležité pochopit, jaké jsou způsoby, jak legálně platit daně z pronájmu bytu (pokoj, kancelář, jiné prostory) na tomto faktoru;

13%

Daň z příjmu
jednotlivci

6%

Registrace patentu

4%

Samostatná výdělečná činnost

Pokud jste v Rusku méně než 183 dní v roce, sazba daně za nájemní bydlení je 30 %.

Tento daňový systém předpokládá postavení samostatného podnikatele.

Získání statusu „OSVČ“ je občanům dostupné prostřednictvím mobilní aplikace „Moje daň“.

Sazba daně z příjmu fyzických osob pro daňové rezidenty v Rusku bude 13%, nerezidenti – 30%.

Z nájmu je možné vyloučit náklady na energie, ale pouze ty, které Vám nájemce proplatí za spotřebu vody, elektřiny atp. v souladu s údaji měřidla. To se považuje za náhradu vašich výdajů, nikoli za benefit. Tato podmínka musí být uvedena v nájemní nebo nájemní smlouvě.

Dalším legálním způsobem, jak snížit své daňové zatížení, je získat daňový odpočet. Pokud jste během roku utratili peníze za léčbu, vzdělání, léky, koupili si dům, otevřeli a doplnili individuální investiční účet atd. – máte právo snížit splatnou daň z pronájmu bytu.

Ukážeme si to na příkladu z praxe daňových expertů NDFLka.ru

V roce 2022 náš klient Sergey K. pronajal svůj byt. Měsíční poplatek podle nájemní smlouvy je 30 tisíc rublů. Za rok činily příjmy z pronájmu 360 tisíc rublů (12 * 30 000) a splatná daň z příjmu = 46 800 rublů (360 000 * 13 %).

Ve stejném roce Sergej zaplatil za drahou léčbu své matky v celkové výši 235 tisíc rublů.

Daňový odborník pečlivě zkontroloval každý dokument a vyplnil prohlášení, které obsahovalo:

Příjem z pronájmu bytu – 360 000 rublů, splatná daň z příjmu fyzických osob – 46 800 tisíc rublů;

Odpočet sociální daně za léčbu – 235 000 rublů a 13 % – 30 550 rublů na úhradu. Náklady na nákladnou léčbu lze plně zahrnout do sociálního odpočtu, pokud máte kompletní balík dokumentů.

PFDL splatný z pronájmu bytu = 16 250 rublů (46 800 – 30 550).

Kdy zaplatit daň za pronájem bytu a nahlásit Federální daňové službě

Lhůta pro podání daňového přiznání je nejpozději do 30. dubna roku následujícího po účetním roce. Pokud například osoba začala pronajímat byt v roce 2022, musí prohlášení 3-NDFL podat nejpozději do 30. dubna 2023.

Důležité! Daň musí být zaplacena do 15. července roku následujícího po vykazovaném roce. To znamená, že pokud byl byt pronajímán v roce 2022, pak budete muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob z pronájmu bytu v roce 2023 nejpozději do 15. července.

K prohlášení musí být připojeny kopie podpůrných dokumentů. Pokud má občan příjem z pronájmu bytu, potvrdí to:

• dohoda s nájemcem,
• potvrzení o příjmu peněz,
• výpisy z bankovních účtů, kde byly přijímány bezhotovostní platby. Pokud uplatňujete daňové odpočty, přiložte prosím doklady potvrzující vaše výdaje.

Vyřízení, ověření prohlášení poplatníka a žádosti o vrácení daně netrvá déle než 4 měsíce.

Vyplnění prohlášení, zejména se všemi nuancemi nájemného a plateb za energie, daňových výhod, není snadný postup. A i malá chyba může způsobit zamítnutí odpočtu. Proto v případě pochybností je lepší neriskovat a vyhledat pomoc odborníka.

Shrnutí:

• Příjmy z pronájmu bytu podléhají zdanění sazbou daně ve výši 13 %.
• Příjmy z pronájmu bytu lze snížit o výši účtů za energie a daňové odpočty.
• Finanční úřady mohou uvalit penále z důvodu nezaplacených daní z příjmů z pronájmu a uložit vám povinnost zaplatit nedoplatky na dani z příjmu fyzických osob za předchozí tři roky.
• Příjmy není třeba přiznávat, pouze pokud je nájemcem právnická osoba nebo má postavení fyzického podnikatele a jako daňový agent odvedl daň do rozpočtu.
• Pokud pochybujete, že dokážete správně vypočítat daň při pronájmu bytu a případně ji snížit, pak je nejlepším řešením konzultační podpora od specialistů.

V prvním čtvrtletí roku 2025 se počet inzerátů na pronájem v Rusku zvýšil o 23 %. Pokud však daňové úřady zjistí nelegální pronájem nemovitostí, bude muset pronajímatel zaplatit pokutu a daň z příjmu fyzických osob za celou dobu pronájmu. Pojďme zjistit, jak legálně pronajmout byt, kdy je třeba smlouvu zaregistrovat u Rosreestru a jak zvolit optimální schéma platby daní.

Kdo si může pronajmout byt?

Pronajímat bydlení mohou pouze majitelé. Ani přítel, ani příbuzný, i když „pomáhají“, nemůže vystupovat jako pronajímatel. Výjimkou je osoba s notářsky ověřenou plnou mocí, která přímo uvádí právo pronajímat bydlení.

Pokud nejste jediným vlastníkem

Pokud je byt ve společném vlastnictví, budete k jeho pronájmu potřebovat písemný souhlas všech ostatních spoluvlastníků. Dokument je následně ověřen notářem.

Pokud bude alespoň jeden z majitelů proti, nebude možné byt pronajmout.

Nájemní smlouva

Pojmy „nájemní smlouva“ a „nájemní smlouva“ se liší.

• Nájemní smlouva je uzavřena mezi dvěma fyzickými osobami.
• Nájemní smlouva Vydává se při pronájmu bytu právnické osobě – například organizaci pro ubytování zaměstnanců.

Kde hledat nájemníky

1. Prostřednictvím realitního makléře. Specialista vybere nájemníka, prověří ho, pomůže s dokumenty a smlouvou. Ve většině případů hradí služby realitní kanceláře nájemník. Pokud ale obě strany spolupracují přes realitního makléře, náklady se obvykle dělí napůl.
2. Na vlastní pěst. Můžete:

• Umisťujte reklamy na specializované weby (Avito, CIAN, Yandex Real Estate) a sociální sítě.
• Požádejte o pomoc své přátele, aby to mohli říct svým blízkým a známým.
• Používejte ústní doporučení – řekněte kolegům, sousedům, známým, kteří by mohli hledat bydlení.

Tato metoda je levnější (nemusíte platit realitnímu makléři), ale bude vyžadovat více času a úsilí. Budete muset sami přijímat hovory, prověřovat nájemníky a sepisovat s nimi smlouvu.

Jak připravit byt k pronájmu

Než začnete pronajímat byt, zkontrolujte si:

• Stav bytu. Odstraňte zjevné závady, ukliďte domácnost, pořiďte si dobré fotografie. Je užitečné zaznamenat na fotografiích stav cenností nebo nábytku.

• Dokumenty. Ujistěte se, že je vše v pořádku s vlastnickými právy a že neexistují žádné dluhy za energie. Také si zajistěte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRRE).

Budoucí nájemník se s největší pravděpodobností bude chtít ujistit, že byt je skutečně váš, nebo že máte plné právo ho pronajímat.

Konstantin Tkačenko, advokát, Moskevská městská advokátní komora, Advokátní kancelář, de jure

Příjem z pronájmu je zdanitelný, proto si předem rozhodněte, jak budete daně platit.

Správný výběr zdanění vám pomůže vyhnout se zbytečným výdajům a problémům s daňovými úřady. Je důležité pochopit, jak budete platit daně z příjmů z pronájmu.

Julia Ivanovová, právnička, mediátorka, manažerka arbitráže

Jak platit daně při pronájmu bytu

Daně při pronájmu nemovitostí závisí na vašem daňovém statusu: fyzická osoba, osoba samostatně výdělečně činná nebo osoba samostatně výdělečně činná (IP).

Jednotlivci

Toto je nejběžnější a nejstandardnější možnost, vhodná pro jednorázový i dlouhodobý pronájem bytu, poznamenává Konstantin Tkachenko.

Jednotlivci uzavírají nájemní smlouvu na bydlení a do 30. dubna předkládají Federální daňové službě (FTS) prohlášení 3-NDFL za předchozí rok (rok, ve kterém byla nemovitost pronajata).

Příjem z pronájmu je v tomto případě zdanitelný. daň z příjmu fyzických osob (DPH) ve výši 13 až 22 % (v závislosti na ročním příjmu). Daň musí být zaplacena do 15. července.

Co je třeba přiložit k prohlášení:

• souhlas s výší nájemného;
• výpis z bankovního účtu nebo doklad o zaplacení peněz, pokud nájemce platil v hotovosti;
• V případě předčasného ukončení smlouvy je nutné doložit písemné vysvětlení data ukončení nájemní smlouvy a absence dalších příjmů z nájmu.

Při placení daně z příjmu fyzických osob můžete získat daňový odpočet – například na vzdělání nebo drahou léčbu.

Na volné noze

Abyste mohli platit daně jako osoba samostatně výdělečně činná, musíte se s tímto statusem zaregistrovat. To lze provést v aplikaci Moje daně, na účtu daňového poplatníka na webových stránkách FTS nebo prostřednictvím státních služeb.

Osoby samostatně výdělečně činné platí daň z příjmu z profesní činnosti (PIT):

• 4 % při pronájmu bytů fyzickým osobám;
• 6 %, pokud jsou nájemci právnické osoby.

Po obdržení nájemného nezapomeňte vyplnit potvrzení (například v aplikaci Moje daně) a zaplatit daň – její výše se vypočítá automaticky. To je nutné provést do 28. dne následujícího měsíce.

Jednotliví podnikatelé

Pokud pronajímáte nemovitosti jako fyzická osoba podnikatel, daň závisí na daňovém režimu. Můžete si vybrat:

• Zjednodušený daňový systém (ZDS). Má několik typů:

1. “Příjem” — daň se platí z příjmu ve výši 6 %.
2. “Příjmy mínus výdaje” — daň se vypočítává z rozdílu mezi příjmy a potvrzenými výdaji. Sazba je 15 %.

Také existuje automatizovaný zjednodušený daňový systém (AUSN)Jedná se o experimentální režim, který není zaveden ve všech regionech. Vyžaduje placení 8 %.

• Systém zdanění patentů (PTS). Stát předem určí přibližný příjem z vaší činnosti (v tomto případě z pronájmu bytu) a z něj si vezme daň – 6 %. Pro zjištění přesné výše patentu můžete použít kalkulačku na webových stránkách FTS.

Podnikatel je osvobozen od dalších daní, zejména od daně z nemovitostí fyzických osob, daně z příjmu fyzických osob a daně z přidané hodnoty, vysvětluje Konstantin Tkačenko.

Který daňový režim je nejvýhodnější?

Volba závisí na individuálních charakteristikách bydlení (lokace, průměrná cena pronájmu na trhu, stav nemovitosti) a cílech nájemníka. Pro individuální majitele, kteří pronajímají byt jiným osobám, však bude nejziskovější možností samostatná výdělečná činnost.

Výhody samostatné výdělečné činnosti:

• Nízká sazba – 4 % pro fyzické osoby.
• Žádné hlášení – není třeba podávat prohlášení ani kupovat patent.
• Automatické platby – v aplikaci Moje daně si můžete nastavit automatickou platbu NPF. Samotná daň se v aplikaci vypočítá automaticky. Hlavní je nezapomenout generovat doklady o příjmu.
• Poskytuje se daňový odpočet ve výši 10 000 rublů.
• Nemusíte platit pojistné (například individuální podnikatelé jsou povinni je platit).

Je však důležité pamatovat na omezení takového daňového režimu. Například:

• Příjem musí být nižší než 2,4 milionu rublů ročně. Pokud si z pronájmu bytů vyděláte více, budete si muset zvolit jiný režim.
• Nemovitost musí mít status „obytné“. To znamená, že nebude možné pronajímat byty ani komerční prostory.

Co se stane, když pronajmete byt nelegálně?

Daňová služba aktivně monitoruje trh s nájemným: Federální daňová služba může sledovat nájemné například prostřednictvím pravidelných plateb na účet, stížností sousedů, reklam na webových stránkách nebo pokud je korespondence s nájemníkem veřejně dostupná.

Zde jsou možné důsledky, pokud se odhalí skutečnost nelegálního pronájmu bytů:

• Pokuta za nezaplacení daně — 20 % z výše nedoplatků. Pokud inspektoři zjistí, že daně nebyly zaplaceny úmyslně, pokuta se zvyšuje na 40 %.
• Pokuty za pozdní platbu. Vypočítávají se za každý den prodlení podle vzorce: daň × 1/300 klíčové sazby Banky Ruska × počet dnů prodlení.
• Pokuta za nepodání daňového přiznání včas. Za každý měsíc prodlení budete muset zaplatit 5 % z částky daně.

Pokud výše nedoplatků přesáhne 2,7 milionu rublů za tři roky, může vzniknout trestní odpovědnost – odnětí svobody až na 1 rok.

Jak správně sepsat a uzavřít smlouvu

Smlouva je sepsána ve volné formě, doporučujeme vám, abyste nebyli líní a sepsali ji velmi podrobně, s uvedením všech dohod, stavu obytného prostoru, interiérových prvků, harmonogramu návštěv nájemce a postupu platby. Mnoho nájemců uzavírá ústní nájemní smlouvy, nejčastěji pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu až 1 roku. Nezapomeňte, že taková formalita vás neochrání u soudu v případě konfliktu nebo jiných obtížných situací, zdůrazňuje Konstantin Tkachenko.

Povinná ustanovení smlouvy

Zde je to, co je nejlepší zahrnout do smlouvy, abyste se vyhnuli nedorozuměním:

• Hlavní podmínky:

1. Co se pronajímá: byt (nebo například pokoj), adresa nemovitosti, její rozloha a katastrální číslo.
2. Doba trvání nájmu. Pokud není stanovena žádná konkrétní doba trvání, považuje se smlouva za uzavřenou na dobu neurčitou a kterákoli ze stran ji může vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou.
3. Cena pronájmu a postup platby. Lze změnit maximálně jednou ročně a pouze po dohodě.

• Nábytek a vybavení. Pokud je byt pronajímán s nábytkem nebo domácími spotřebiči, musí být ve smlouvě uveden veškerý majetek a jeho stav.
• Kauce. Nájemce obvykle platí kauci – jedná se o pojištění pro majitele pro případ poškození nebo nezaplacení. Pokud nedojde k žádnému porušení, peníze se vrátí nebo se použijí na poslední měsíc nájemného.
• Další podmínky. Například:

1. “Je možné pronajímat bydlení jiným osobám (podnájem)?”
2. “Můžou se tu ubytovat cizí lidé nebo zvířata?”
3. “Musím si před stěhováním uklidit byt?”

Jaké dokumenty budou potřeba při uzavření transakce?

• Cestovní pasDokument předkládají obě strany. Pokud se transakce účastní oprávněný zástupce místo vlastníka, bude vyžadována také plná moc a cestovní pas zástupce.
• Dokumenty potvrzující vlastnictví bytu.
• Osvědčení o nepřítomnosti dluhu za účty za energie.
• Písemný souhlas banky (pokud je byt zajištěn hypotékou).

Pokud pronajímáte byt s hypotékou

Před pronájmem bytu, který je zastaven, si pečlivě přečtěte úvěrovou smlouvu. Některé banky pronájem bytu zastaveného hypotékou zakazují nebo v dokumentech uvádějí, že dlužník musí nejprve získat povolení. Proto je lepší se na tom s bankou předem dohodnout.

Je nutné registrovat smlouvu u Rosreestru?

Ano, pokud je doba pronájmu – od 1 letPak smlouva podléhá povinné registraci.

Pokud jde o registraci smlouvy, musí být registrována u Rosreestru, pokud chcete, aby měla právní sílu vůči třetím stranám, zejména pokud se jedná o dlouhodobý nájem. To také umožní přesně určit práva pronajímatele v případě neshod s nájemníky, poznamenává Julia Ivanovová.

Pokud je smlouva uzavřena na dobu kratší než jeden rok, registrace nemusí být vyžadována.

Někteří majitelé domů záměrně omezují dobu pronájmu na 11 měsíců nebo 364 dní v domnění, že je to zbaví daňových povinností. To je však mylná představa. Ve skutečnosti smlouvu na dobu do 1 roku jednoduše není nutné registrovat u Rosreestru. Majitel se tedy mylně domnívá, že stát se o pronájmu bytu nedozví, a proto není nutné platit daně. Hlavní pravidlo: i bez oficiální registrace smlouvy je nutné příjem z pronájmu deklarovat, – upřesňuje Konstantin Tkačenko.

Je nutné registrovat obyvatele?

Pokud je byt pronajatý déle než 90 dní, vlastník je povinen zaregistrovat nájemníky v místě bydliště. Dočasná registrace může být vydána zdarma na státních službách.

To je nezbytné pro registraci a kontrolu pobytu občanů v bytě a také pro zajištění bezpečnosti. Nesprávná registrace nebo její absence může mít za následek pokuty, – poznamenává Julia Ivanovová.

Pokud pronajímatel nemá registraci, bude muset zaplatit pokutu až do výše 7000 XNUMX rublů jak on, tak i pronajímatel.

Existují však výjimky, kdy není nutné registrovat obyvatele:

• nájemníci jsou příbuzní majitele a on sám je v pronajatém bytě registrován;
• nájemce je registrován v místě bydliště v regionu, kde se nachází pronajaté bydlení. To znamená, že osoba, která si byt pronajímá, žije ve stejném regionu, kde již má registraci.