Jak vyřešit spor o hranice pozemku?

To je jedna z častých otázek, které naši právníci dostávají. Spory o pozemky související s vyjasňováním, určováním nebo koordinací hranic pozemků patří v soudní praxi k nejčastějším.
Je to dáno tím, že státní a obecní úřady se staly náročnějšími na vlastníky pozemků ve věcech využití a držby půdy. V této souvislosti si uživatelé půdy začali stále více vyjasňovat hranice svých pozemků a také provádět „audit“ svých pozemkových dokumentů.

Vyjasnění hranic pozemku je nutné v těchto případech:
– pokud USRN neobsahuje informace o souřadnicích charakteristických bodů hranic pozemku nebo pokud se souřadnice takových bodů na zemi liší od souřadnic uvedených v informaci USRN, a také pokud takové informace neumožňují jeden, aby jednoznačně a přesně určil umístění bodů na zemi.
– pokud je v USRN nalezena chyba, informace o umístění hranic pozemku, to znamená, že informace o souřadnicích odpovídajících bodů uvedených v USRN neodpovídají skutečné poloze pozemku.

Ke svému překvapení se mnozí často dozvědí o chybách v katastru, skutečném umístění hranic svých pozemků na území sousedních nebo naopak, jakož i o nesouladu mezi skutečnými hranicemi jejich pozemků a zákonnými hranicemi stanovenými v r. doklady technické inventury nebo doklady o primárním přidělení pozemků. Obdobné problémy vznikají v souvislosti s nesouladem mezi skutečnou výměrou pozemku a výměrou stanovenou v listinách vlastnického práva (prodejní a kupní smlouva, darování, převod vlastnictví atd.) a/nebo listinách vlastnictví (list vlastnictví , výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí).
To se v konečném důsledku stává předmětem soudních sporů mezi spoluvlastníky a vlastníky přilehlých pozemků (sousedů), případně sporů s územními státními či obecními pozemkovými úřady.

Uveďme některé druhy sporů souvisejících se zřízením, vyjasněním (určením) hranic pozemku, zejména:

1. Stanovení nebo vyjasnění hranic pozemku s nárůstem plochy nejvýše o 10% plochy, informace o tomto pozemku jsou obsaženy v Jednotném státním registru nemovitostí.
2. Zjištění nebo upřesnění hranic pozemku se zvětšením výměry nejvýše o maximální minimální velikost pozemku/
3. Stanovení hranic pozemku podle skutečné polohy hranic pozemku žalobce (skutečného využití), např. na základě dohody předchozích vlastníků o postupu při užívání pozemků, nebo podle hranic které existují na zemi 15 a více let, které jsou upevněny přírodními nebo umělými objekty (plot, sloupy).
4. Odstranění překrývání nebo křížení hranic sousedního pozemku s pozemkem žalobce.
5. Odstranění překážek v užívání pozemku, pokud se prokáže, že se hranice sousedního pozemku překrývají s hranicemi pozemku žalobce.
6. Spory ohledně chyb v registru. Když katastrální inženýr nesprávně určí souřadnice obratových bodů pozemku, a proto část sousedního pozemku překrývá pozemek žalobce.
7. Oprava chybných informací o hranicích pozemků zařazených do Jednotného státního registru nemovitostí.
8. Odmítnutí oprávněného orgánu schválit uspořádání pozemku žalobce v katastrálním plánu území bylo označeno za nezákonné.

Postup pro stanovení a vyjasnění hranic pozemku lze tedy rozdělit do dvou fází:

1. Souhlas na základě dobrovolnosti podpisem aktu o schválení hranic pozemku.
2. Koordinace hranic pozemku u soudu.

První etapa, zahrnuje katastrální inženýr, který provede příslušná měření pozemku, připraví plán hranic, podepíše s uživateli sousedních pozemků (sousedů) akt o schválení hranic pozemku, předloží dokumenty společnosti Rosreestr k příslušným evidenčním úkonům.

Koordinace hranic pozemku (je-li potřeba a důvody pro jejich vyjasnění) s uživateli sousedních pozemků se provádí bez ohledu na přítomnost zapsaných práv k těmto pozemkům nebo přítomnost souřadnic charakteristických bodů jejich hranic nebo jiných popis umístění hranic. Předmětem souhlasu je určení polohy hranice pozemku, která je zároveň hranicí jiného pozemku (§ 2 odst. 39 zákona o katastrálních činnostech).

Hranice pozemku jsou předmětem dohody s vlastníky sousedních pozemků, nájemci, vlastníky s právem doživotní dědičné držby nebo trvalého (věčného) užívání.

Druhá etapa, fáze soudního řešení sporu o zřízení, vyjasnění (koordinaci) hranic pozemku. Potřeba tohoto postupu vzniká v případě námitek nebo prostého odmítnutí jednoho nebo více sousedních uživatelů pozemku podepsat akt o schválení hranic pozemku.

Výsledek soudního sporu závisí na mnoha faktorech, například:

1. Žalobce musí soudu poskytnout informace o řádné koordinaci s vlastníky sousedních pozemků a přijatých opatřeních k zajištění řádné koordinace hranic.
2. Profesionální zastupování u soudu, kterou může zajistit pouze kvalifikovaný pozemkový právník.
3. Je třeba zvolit vhodný způsob ochrany práva, včetně správné formulace nároků v závislosti na konkrétních okolnostech případu (stanovení hranic, rozpoznání matriční chyby v údajích o poloze hranic pozemku, zneplatnění výsledků pozemkových úprav). geodetické práce atd.). Často jsou to důvody, proč soudy odmítají uspokojit nároky. Je třeba věnovat pozornost těm objektům, které jsou přírodní (stromy, keře) nebo umělé (ploty, sloupy atd.), které v areálu existují 15 a více let. To je důležité v případech, kdy neexistují žádné listinné důkazy o hranicích lokality a její umístění je určeno umístěním těchto objektů umělého nebo přírodního původu (část 10 článku 22 zákona č. 218-FZ).

1. Přiložte potřebný seznam dokladů potvrzujících okolnosti, na které se žalobce odvolává na podporu svých tvrzení (vlastnické a vlastnické doklady, doklady o zaměření a schválení hranic pozemku, doklady technického inventáře pozemku, primární pozemek přídělové listiny, výpis z evidence domácností o právech k pozemku předběžný závěr znalce v oboru pozemkové úpravy, usnesení nebo příkaz vedoucího obecního vypořádání o poskytnutí pozemku a atd.).
2. Vypočítejte správný státní poplatek při přihlašování reklamace v závislosti na povaze reklamace (majetkové či nemajetkové povahy). Nesprávně zaplacené clo je důvodem k ponechání reklamace bez projednání a následnému vrácení reklamace.
3. Dokumenty potvrzující soulad stran s urovnáním sporu před zahájením soudního řízení nebo přijetí opatření zaměřených na usmíření stran.

S ohledem na složitost a specifičnost pozemkové legislativy je pro běžného uživatele pozemku nesmírně obtížné samostatně porozumět té či oné problematice bez kvalifikované právní pomoci právníka v pozemkové problematice.

Naši pozemkoví právníci a advokáti mají úspěšné zkušenosti s řešením sporů o pozemky různé složitosti, včetně těch, které se týkají souvisejících oblastí práva (dědictví, bydlení, rodinné právo).